采光协议，原创 - 二手房买卖纠纷之采光补偿款归谁所有？

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本文导读目录：

1、采光协议，原创 - 二手房买卖纠纷之采光补偿款归谁所有？

采光协议，原创 - 二手房买卖纠纷之采光补偿款归谁所有？ ♂

原创 | 二手房买卖纠纷之采光补偿款归谁所有？

作者 | 魏雪

大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。

近期，本律所承接了一起在二手房买卖过程中，因采光权补偿问题导致的纠纷案件，法律对此如何规定？法理方面如何解释？司法实践中如何处理？本文将以两个案件作为对比进行分析，寻求一个补偿款分配的解决方法。

// 案例信息

刘美与于德、柳芳、丹东港利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（）辽民终号

年月日

辽宁省丹东市中级人民法院

刘美（原审原告、上诉人）

于德、刘芳（原审被告、被上诉人）

// 法院观点

一审法院观点：根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案原告与被告所签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思的表示，是在原告充分考察并接受周边环境的前提下达成的协议，该协议合法有效。而本案涉及的遮光补偿费是在原告购房前，被告与开发商反复协商所达成的结果，是房屋贬值的一种经济补偿。只是签订协议及发放补偿款的时间在被告卖房之后，该款项的数额多少并未损害原告的利益。庭审中被告要求原价回购该房屋，原告未予同意，可以推定该房屋买卖价格较为合理。

二审法院观点：上诉人刘美与被上诉人于德、柳芳签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋周边的金汤小学工程处于建设中。房屋系标的额较大的商品，上诉人作为房屋的购买方，在购买房屋前对于其周边的环境以及可能产生的采光问题理应知晓。双方在《房屋买卖协议》中并未对采光情况作出特别的约定，应视为上诉人对于房屋现状以及房屋价格的认可。另外，涉案遮光补偿费用是被上诉人于德、柳芳在出售房屋前与案外人丹东市朗勤房地产开发有限公司反复协商达成的结果，该补偿款发放给被上诉人于德、柳芳并未损害上诉人对现有房屋的利益。故对于上诉人要求被上诉人于德、柳芳返还遮光补偿款的上诉请求，本院不予支持。

// 裁判结果

驳回上诉请求。

// 案例信息

孟、丛等与边秋等不当得利纠纷一审民事判决书

（）辽民初号

年月日

沈阳市皇姑区人民法院

孟、从（原告）

边秋（被告）

// 法院观点

本院认为，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益。取得不当利益者应当将不当利益返还给受损失的人。本案中，被告边秋在与二原告签订《房屋买卖合同》、将其所有的房屋出卖给二原告前即与被告亿科公司签订了《挡光补偿协议书》和《补充协议》，后亦领取了被告亿科公司给付的该房屋的挡光补偿款及奖励款。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告边秋在与二原告签订合同时，对该房屋将来存在挡光的事实并未如实向二原告告知，致使二原告在对所购房屋将来存在挡光的事实无从知晓的情形下与被告边秋签订了房屋买卖合同。被告亿科公司给付的房屋挡光补偿款，系支付给因房屋被挡光而影响居住生活的房屋权利人，被告边秋在与亿科公司签订挡光补偿协议书和补充协议后的次日即与二原告签订了房屋买卖合同，将房屋出卖给二原告，二原告理应取得相应的挡光补偿款。

被告亿科公司给付被告边秋的款项中另包括奖励款元，因奖励款系支付给及时签订补偿协议的业主，故该款应归被告边艳秋所有。

// 裁判结果

被告边秋返还给原告孟、丛挡光补偿款元及利息。

一、 现行法律规定

采光权是指不动产所有人或使用人为获得日照而要求相邻人限制其房屋或者其他构造物的距离或高度的权利。是人类生存的基本权利，是相邻权的一种。

《民法典》第二百九十三条规定建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

但是针对已接受挡光补偿或者正在接受挡光补偿的房屋流转后，实际的采光损失应如何补偿问题并无明确的法律规定。

二、 法理部分

从采光权的性质来看，采光权是不动产所有权人和使用人均享有的权利。权利具体的行使方式即享受阳光照射，而阳光照射在卫生学角度上具有重大意义。结合承载采光权的物即房屋来看，房屋的采光好与坏能够直接影响房屋的价值以及使用房屋时需支出的成本。因此采光权不仅仅影响房屋使用人的健康及支出成本，还有房屋所有权人享有的房屋价值，这是第一种观点。

第二种观点认为，采光权附着在不动产建筑物上，随着建筑物的流转而变更采光权实际享有主体。第三种观点即相反，认为附着在不动产上的采光权应与随着房屋挡光纠纷的解决同时解决，不应随着房屋的流转而变更权利享有主体。

三、 司法实践中的处理方式

由于现行法律没有对采光补偿款分配进行规定，因此在司法实践中各位法官的处理结果也大不相同，甚至会有相反的意见以及判决。

如文中提到的二审案件，签订补偿协议及补偿款的发放形成于房屋买卖合同签订之后，购买房屋时挡光的建筑正在施工，法官认为购买房屋这种贵重商品应当了解房屋周边现状，签订买卖合同应当视为其对房屋及周围环境的认可，故而原告无权主张被告在卖房前与开发商反复协商而发放的补偿款。

本文中提到的一审案件恰恰相反，一审案件的案由是不当得利纠纷，其案件事实与文中二审案件略有不同的是挡光补偿协议及补偿款的发放在房屋买卖合同签订之前。法官的认为部分亦不相同，文中一审案件的法官认为被告出售房屋时未能如实告知原告房屋挡光事宜及补偿款发放，违背了诚实信用原则，故应当返还补偿款。

实践中法官更倾向于调解，调解能够平息矛盾，有效的定纷止争，通常法官提出的调解金额会占总金额的%。

以上，采光补偿的分配方式供大家参考，望实践中给大家一定的指导，也提示大家，寻找正规中介，签订约定详细的买卖合同有效避免类似的法律纠纷。

作者介绍

魏雪 律师

业务领域：民商事诉讼案件