拆宅协议，最高法院案例：未经批准翻建非本人宅基地上房屋的补偿安置

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本文导读目录：

1、拆宅协议，G323梅林大桥至沙石公路改建工程项目集体土地屋征收补偿安置方案

2、拆宅协议，最高法院案例：未经批准翻建非本人宅基地上房屋的补偿安置

拆宅协议，G323梅林大桥至沙石公路改建工程项目集体土地屋征收补偿安置方案 ♂

梅林大桥至沙石公路改建工程项目集体土地屋征收补偿安置方案

赣州市章贡区人民政府办公室

关于印发章贡区梅林大桥至沙石段（三标段）公路改建工程项目集体土地上房屋

征收补偿安置方案的通知

沙石镇人民政府，区政府有关部门，驻区有关单位、区属各单位：

《章贡区梅林大桥至沙石段(三标段)公路改建工程项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

年月日

章贡区梅林大桥至沙石段（三标段）公路改建工程项目（楼梯曹屋桥至埠上段）

集体土地上房屋征收补偿安置方案

为加快推进章贡区梅林大桥至沙石段(三标段)公路改建工程项目建设，做好项目范围内集体土地上房屋征收补偿安置工作，切实维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，结合项目实际，制定本方案。

一、适用范围

章贡区梅林大桥至沙石段(三标段)公路改建工程项目（楼梯曹屋桥至埠上段）范围内征收集体土地上房屋、附属物、构筑物并给予被征收人合理补偿安置的，适用本方案。项目范围以征收土地预公告发布的征收范围红线图为准。

二、征迁主体和实施单位

赣州市章贡区人民政府为章贡区梅林大桥至沙石段(三标段)公路改建工程项目（楼梯曹屋桥至埠上段）集体土地上房屋征收补偿安置的责任主体；赣州市章贡区住房保障安置服务中心为项目集体土地上房屋征收补偿安置责任部门；沙石镇人民政府为项目征收实施单位，负责组织实施本项目土地房屋征迁工作和返迁安置房分配工作。?

三、房屋征收实施步骤

.补偿登记：实施单位对征收范围内的所有房屋及附属（着）物进行调查，并依法实施办理补偿登记。

.房屋认定：依据征迁范围内房屋测绘数据，由实施单位对房屋面积、结构、类别、性质（含违章建筑）提出认定意见，报相关部门进行审核，并将每户的认定结果予以公示。

.安置人口的认定：由实施单位对被征迁户安置人口提出认定意见，报相关部门进行审核，并将每户的认定结果予以公示。

.协议签订：根据补偿方案规定，与被征迁人签订补偿安置协议，审核通过后按照约定向被征迁人发放补偿款。拒绝签订补偿安置协议的，依法作出补偿安置决定。

.选房序号发放：被征迁人在协议约定时间内完成搬迁交房，经工作组验收合格后，以签订协议序号换发选房序号及支付相关补助、奖励资金；被征迁人未按协议约定时间内完成搬迁交房的，签订协议序号作废，选房序号在末位顺延。

.房屋拆除：签订协议、腾房后交由实施单位统一处置。

.资料归档：房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征迁补偿档案。

四、征收补偿

（一）房屋征收补偿

.征收合法住宅房屋补偿包括住宅房屋结构补偿和装修补偿(标准见附件)。

.村组集体房屋征收实行等面积、等性质置换房屋，互不结算，也可以选择货币安置。村组集体房屋是指产权归属村组的办公用房和经营性房屋，以及幼儿园等村组公益性房屋。

.征收农田水利机电排灌设备、电力、广播、通信设施以及其他附着物的，由实施单位与被征迁人协商解决。协商不成的，依据评估结果给予补偿。

.原属合法住宅用房，被征迁人改变房屋用途用作经营性用房的，仍按原房屋性质补偿。该房屋办理了营业执照、经营许可、税务登记证明，且在征收土地预公告发布前连续经营三年以上的，对实际用于经营的部分，增计该部分征收补偿奖励金额的%。

.祠堂、庙宇、众厅以及政府供养的“五保”人员的房屋征收实行货币安置。“五保”人员的房屋征收后实行集中供养，购房补助款归供养单位所有，住宅房屋补偿、补助及奖励归本人所有。

（二）附属设施（附着物）、临时建筑征收补偿

.征收附属房屋、生产生活设施及其他地上附着物给予补偿（标准见附件、、）。

.征收经依法批准但未超过使用期限的临时用地上的建（构）筑物予以补偿；超过批准使用期限的临时用地上的建（构）筑物不予补偿。

临时用地协议或者批准文书上已明确国家建设征收土地时应无偿自行拆除的，不予补偿。

（三）企业征迁补偿

征收集体土地上合法批准建设的企业、苗圃、果园、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目的，由实施单位牵头，有关部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。对认定为合法的，依据评估结果给予一次性货币补偿安置费。在规定时间内腾地搬迁的，按照补偿安置费用总额的%给予奖励。

（四）坟墓迁移补偿

涉及坟墓迁移的，应当迁往政府统一建设的坟墓安置点集中安置并给予补偿（标准见附件），并按“谁先签订迁坟协议，谁先选择安置坟墓”的原则予以安置坟墓。无主坟墓由实施单位负责迁移。

五、合法房屋面积的认定原则

（一）下列情形的房屋可以认定为合法房屋

.持有房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积为准；

.持有乡村规划许可证或者宅基地批准文件并载明了建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准；

.持有宅基地批准文件，载明了占地面积但未载明建筑面积的，按照载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积进行认定；

.除明确规定不能认定为合法建筑的房屋外，依法享有一户一宅合法权益但权证不齐全的，按照平方米以内的实际占地面积、三层以内的实际建筑面积进行认定。

（二）有下列情形之一的，不予认定为合法建（构）筑物

.非本集体经济组织成员非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；

.在已征收的土地上建设的建（构）筑物；

.在征收土地预公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

.其他违法违章建（构）筑物。

六、安置人口、户的认定

（一）可安置人口的认定?

征收土地预公告发布前，户籍在被征地农村集体经济组织并依法享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务的常住人员。

（二）安置对象属下列情形之一选择房屋安置的，每户可增加安置面积平方米：

（）已婚夫妻未生育的，或者达到法定婚龄未婚的；

（）只生育一个子女的；

（）夫妻生育两个女儿并且领取了《纯女户证明》的。

（三）户的认定

共同生活居住在同一住址的被征迁人家庭人口，立为一户。同一户籍下，征收土地预公告发布之日，被征迁人子女达到法定婚龄的允许分户；征收土地预公告发布后离婚的，仍按原一户计算。

七、补助与奖励

征收合法住宅房屋，向被征迁人发放搬家补助费、安置过渡费等（标准见附件）。

被征迁人在规定时间内配合征收的，按合法住房面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖（标准见附件）。在规定时间内不配合征收的，不予奖励。

八、返迁安置

征收农村村民合法住宅房屋，充分尊重农村村民意见，采取房屋安置、货币安置和返迁宅基地安置的方式给予公平合理的补偿，但中心城区规划建设范围内不重新安排宅基地建房。本项目位于赣州市中心城区规划建设区内，实行房屋安置或者货币安置，被征迁人只能选择其中一种安置方式。选择房屋安置的，被征迁人的房屋补偿、奖励、补助等费用在预交安置房屋购置款后，依照房屋征收补偿安置协议约定付款；选择货币补偿安置的，依照房屋征收补偿安置协议的约定付款。

对被征迁人预交的安置房购房款，每年按银行同期定期一年存款基准利率向被征迁人支付利息，在交房时进行结算。

（一）货币安置

.选择货币补偿安置的，补偿安置款由房屋征收补偿款和购房补助款两部分组成。购房补助按照认定合法的住宅实际建筑面积给予补助，合法住宅建筑面积超过平方米的，按照平方米给予购房补助（标准见附件）。

.非本集体经济组织成员在征收范围内的合法住宅房屋被征收的，实行货币补偿安置。

（二）房屋安置

.选择房屋安置的必须同时具备下列条件

（）在征收范围内必须有合法房屋；

（）在征收土地预公告发布前，户籍在被征收农村集体经济组织并依法享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务；

（）法律法规规章和国家政策规定可以安置。

安置对象认定的时间节点为征收土地预公告发布日期。

.安置原则

（）按规划要求，实行就地或就近相对集中安置；

（）在规定时间内完成搬迁交房的，按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；

（）附属房不予安置；

（）被征迁人根据确定的应安置房屋总面积与安置户型总面积最接近值选择安置房户型。

.结算方式

（）房屋安置应当在认定为合法的住宅房屋面积内进行。安置房屋面积，按照人均-平方米确定：

①被征迁住宅房屋人均面积不足平方米（含）的，按照人均平方米安置。

②被征迁住宅房屋人均面积平方米以上不超过平方米（含）的，按实际建筑面积进行安置。

③被征迁住宅房屋人均面积超过平方米的，按人均平方米进行安置。

（）安置房屋根据人均安置建筑面积的不同，分三档次累计结算安置房屋购房价款：平方米（含增计平方米）、平方米以上至平方米和平方米以上至平方米三档（标准见附件）。

（）被征迁人应安置房屋总面积与安置房户型总面积有面积差异的结算方式：因户型面积差异的，（含）平方米以内的按照安置房屋购置价格标准的对应档结算价格相互结算；超过平方米的按照返迁安置房成本价（标准见附件）进行结算。

（）对因继承等法定原因，拥有两处及以上合法住宅，因征地征收已享受房屋安置或者宅基地安置的，对其剩余房屋的征收，只给予征收补偿，不予安置。但原房屋安置面积人均不足平方米的，可以在人均平方米内按照实际合法建筑面积补足安置。

.安置房建设标准及户型

（）安置房的交房标准：按照返迁安置房的标准建设。

（）安置房户型（面积）：二室一厅（约平方米），二室二厅（约、平方米），三室二厅（约平方米），四室二厅（约平方米）种（面积均含公摊面积）。

九、法律责任和监督

（一）在规定时间内，被征迁人拒不签订征地征收补偿安置协议，由区人民政府依法作出补偿安置决定；拒不腾地搬迁的，补偿安置到位后，由区人民政府依法作出责令交出土地决定。

（二）征地征收过程中，被征迁人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由实施单位追回征地征收补偿款、收回骗取的安置房屋面积。被征迁人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。

（三）阻挠和破坏征地征收工作，妨碍征地征收工作人员依法执行公务的，有关部门应当依法予以处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。

（四）实施单位及其工作人员，测绘、评估机构及其工作人员，有关部门及其工作人员违反本办法规定的，依法予以处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。

十、其他事项

（一）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，损失的价值从被征收人的补偿金额中扣除。

（二）安置房建筑面积按《房屋测量规范》（/.—）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔〕号）执行，安置房建筑面积含公摊面积。

附件?

坟墓迁移补偿标准

序号

项目名称

单位

补偿标准（元）

按时迁移奖励（元）

备注

第一阶段

第二阶段

有挂面坟墓

冢

同穴每多一头骨的，补偿标准增加元

无挂面坟墓

冢

注：按时迁移的阶段时间以实施单位通告规定的时间为准。

附件

征地果树、茶树等青苗补偿标准

金额???树龄

?（元）

品种

单位

-年

-年

-年

至年

年以上年以下

年

以上

沙田柚

脐橙

株

-

-

-

普通柚

株

-

-

-

甜橙

株

-

-

-

柑桔

株

-

-

-

金桔

株

-

-

-

梨

株

-

-

-

广桃

株

-

-

-

-

元以下

李、梅

株

-

-

-

-

元以下

枇杷

株

-

-

-

-

元以下

葡萄

株

-

-

-

-

元以下

柿

株

-

-

-

-

元以下

枣

株

-

-

-

-

元以下

石榴

株

-

-

-

-

元以下

板栗

株

-

-

-

-

元以下

酸橙柚

株

-

-

-

-

元以下

毛桃

株

-

-

-

-

元以下

油茶

株

-

-

-

-

元以下

油桐

株

.-

-

-

-

元以下

茶叶

亩

-

-

-

-

元

以下

附件

征收住宅房屋结构、装修、附属房屋补偿标准

单位：元/平方米

房屋结构

具备条件

补偿

标准

装修补偿

结构

框架

一类

.桩承重或者钢砼承重基础，承重全部为钢筋混凝土框架结构；

.现浇楼面、房屋、楼梯、天沟；

.墙面粉刷；

.厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。

房屋装修内容：①室内地面全部为石质材料或瓷砖；②吊顶；③有木制墙裙、固定壁柜；④门、窗套全包装饰；⑤有防盗门、防盗网；⑥全部铝合金门窗。依据具备以上项目装修的实际建筑面积，给予单项元/平方米的装修补偿。

二类

.桩承重或者钢砼承重基础，承重部分为钢筋混凝土框架结构；

.现浇楼面、房屋、楼梯、天沟；

.厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。

三类

房屋已封顶，但门、窗不齐，内外墙均无粉刷。

砖混

一类

.桩承重或者钢砼承重基础；

.现浇楼面、房屋、楼梯、天沟；

.墙面粉刷；

.厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。

二类

.桩承重或者钢砼承重基础；

.现浇楼面、房屋、楼梯、天沟；

.厨房、卫生间设施配套齐全，室内外水、电、卫设施齐全。

三类

房屋已封顶，但门、窗不齐，内外墙均无粉刷。

砖木

一类

.标准砖石基础，瓦屋面；

.空斗砖墙，有圈梁、过梁、挑梁，砖柱结构，房屋结构完整；

.室内水泥地面，外墙为清水墙；

.内墙粉饰，顶棚装饰、木制门、窗。

二类

.标准砖石基础，瓦屋面；

.房屋结构完整；

.普通内墙面，木制门、窗。

土木结构

.土砖、土筑（少部分红砖眠墙）砌墙，木架屋，瓦屋面；

.室内水泥地面或者三合土地面，木制门、窗。

杂间、洗澡间、厕所、牛栏、猪栏

砖混

砖木

土木

简易棚

集体或者村民个人搭建的临时棚房以及看守瓜、菜、鱼的简易建筑。

附件

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

序号

项目名称

单位

补偿标准（元）

备注

室外水池

立方米

沼气池

座

废弃不用的不予补偿。

砖砌井

立方米

包括井台及周围水泥地面；废弃不用的不予补偿。

石砌井

立方米

包括井台及周围水泥地面；废弃不用的不予补偿。

土井

立方米

废弃水井不予补偿。

机钻井

口

手压井

口

包括井台及周围水泥地面；每户限补一座；废弃不用的不予补偿。

粪坑（水泥）

立方米

粪坑（三合土）

立方米

化粪池

个

砖围墙

平方米

土围墙

平方米

水泥路面

平方米

沥青路面

平方米

沙石路面

平方米

三合土路面

平方米

表面平整。

序号

项目名称

单位

补偿标准（元）

备注

水泥坪

平方米

砖石垫层，水泥抹面；贴地砖每平方米增加元。

三合土坪

平方米

三砂捣制，表面拍光。

砖砌八字明沟

米

按长度计算。

砖砌暗沟

米

按长度计算。

片石护坡（堡坎）

立方米

按砌体体积计算。

砖砌护坡（堡坎）

立方米

按砌体体积计算。

暗砼涵管

米

Ф毫米以下。

寸镀锌水管

米

室内和外墙上的已计入房屋补偿价格，不另补偿。

动力线

米·根

四线。

电话

户

迁移。

有线电视

户

迁移。

太阳能热水器

台

迁移。

空调、电热水器

台

迁移。

水泥电杆

根

米以上。

水泥电杆

根

-米。

水泥电杆

根

米以下。

附件

房屋征收搬家费、过渡费标准

安置?方式

搬家补

助费

（元/户）

安置过渡费

农具搬迁损失费?（元/户）

备注

个月内

（元/月﹒户）

一次性

（元/平方米）

房屋安置

水南镇，东外、南外街道

过渡期超出个月的，逐年递增元/月/户，直至交付安置房屋为止

章贡区其他区域

货币安置

以认定的住宅房屋安置面积计算

附件?

征收奖励标准

单位：元/㎡

签订协议时限进度奖

按时弃房奖

第一阶段

第二阶段

注：签订协议时限进度的阶段时间和弃房时间以实施单位通告规定的时间为准。

附件

章贡区集体土地上房屋征收货币安置

购房补助上限标准

单位：元/㎡

级别

覆盖范围

补助标准

一级

章贡区核心区域（河套老城区、章江新区）。

二级

章贡区核心区域周边。

附件

安置房屋购置、返迁安置房成本价格标准

档次

人均安置房屋面积（平方米）

结算价格

（元/平方米）

返迁安置房成本价

（元/平方米）

一

以内（含），

增计㎡安置面积

二

-（含）

三

-（含）

拆宅协议，最高法院案例：未经批准翻建非本人宅基地上房屋的补偿安置 ♂

最高法院案例：未经批准翻建非本人宅基地上房屋的补偿安置

【裁判要旨】

涉案房屋系当事人在其祖父的宅基地上翻建，但当事人并未取得相应的宅基地，翻建房屋亦未办理相应的审批手续，当事人请求按照合法宅基地上的房屋对涉案房屋进行补偿或赔偿没有事实和法律依据。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（）最高法行赔申号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：史莉莉，女，年月日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省郑州经济技术开发区管理委员会，住所地河南省郑州市经济技术开发区航海东路号。

法定代表人：李小虎，该管理委员会主任。

再审申请人史莉莉因诉河南省郑州经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）行政赔偿一案，不服河南省高级人民法院行政赔偿判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

史莉莉申请再审称，其系经开区毛庄村村民，居住的房屋占压的宅基地系其祖父史玉合生前无偿转让，史莉莉一直居住，并对老屋进行了翻建。史莉莉家庭在年就已经单独立户，独立生活，二审法院认定史莉莉构成一户多宅错误。经开区管委会所谓的《房屋拆迁补偿安置协议》已经被确认为无效协议。一、二审法院认定事实错误，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，再审本案。

本院经审查认为，涉案房屋系史莉莉于年左右在其祖父史玉合的宅基地上翻建，但翻建房屋未办理相应的审批手续，史莉莉请求按照合法宅基地上的房屋对涉案房屋进行赔偿没有事实和法律依据。二审法院根据《郑州经济技术区村庄拆迁安置补偿办法》的有关规定，对史莉莉一家三口人均平方米的房屋和超出部分的房屋区分标准进行计算，已充分保障史莉莉对涉案房屋所享有的财产权益。在室内物品损失方面，一、二审法院运用逻辑推理和生活经验，结合案件实际情况，酌定损失数额，并无不当。关于史莉莉家庭的安置补偿利益，经开区管委会的安置方案是按照每户的人员数量进行补偿核算，将史莉莉一家三口纳入其父亲史小良户一并补偿安置，并未剥夺史莉莉家庭应当享有的安置利益。经开区管委会出具的签名为“史小良”的《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效并不能影响经开区管委会履行对史小良户包括史莉莉一家三口在内的安置补偿义务。

综上，史莉莉的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回史莉莉的再审申请。

审判长　 孙　江

审判员　 李小梅

审判员　 马鸿达

二〇二〇年九月三日

法官助理 张雪明

书记员 曲飘原

来源：行政涉法研究