本约合同，签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人，法院：定金双倍返还！

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本文导读目录：

1、本约合同，签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人，法院：定金双倍返还！

2、标准合同，买卖双方实行实名登记制，前期物业服务有新要求！哈尔滨市商品房将出标准合同

本约合同，签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人，法院：定金双倍返还！ ♂

签了认购书交了定金，开发商却将房子卖给了别人，法院：定金双倍返还！

预约合同

合同与我们的生活密不可分。然而，你是否清楚合同有“预约合同”和“本约合同”之分呢？两者虽仅有一字之差，但形成的权利义务关系和法律后果却截然不同。如果签约时，签成了“预约合同”，那将导致你期望的本合同的目的无法实现。

民法典首次确定了“预约合同”的法律地位，以下就此知识点做简要阐述。

以案释法

老张预购买一套改善性住房，经过综合考察，选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时，兴业集团尚未取得预售许可证，便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。

该认购书约定：乙方（老张）预定甲方（兴业集团）开发的桃源居号楼单元室；房屋建筑面积平方米；认购单价为元/平，总价.万元，签订正式合同时单价不变：乙方向甲方预缴定金万元，签订正式合同时再缴付剩余房款，定金转为购房款；在甲方取得《商品房预售许可证》后，双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院，请求维护其合法权益。

上述案例中，因兴业集团未取得预售许可证的客观原因，所以双方先行订立了《商品房认购书》，明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后，双方再订立合同，该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后，未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人，侵犯了老张的合法权益，应向老张承担预约合同违约责任，前期收取的定金，适用定金罚则，双倍返还。

法官说法

.合同存在预约合同和本约合同之分。预约合同是约定将来签订一定合同的合同，核心在于将来一定时期内签订一个新的合同；而本约合同是为履行预约合同而签订的合同，核心在于履行该合同的具体义务。

实践中，由于存在事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约合同，于是双方先签订预约合同，约定将来再签订正式合同。合同的性质决定着责任的承担，所以实践中要正确区分两种合同。单从合同内容是否完备的角度很难判断是预约还是本约，两者区分的关键在于双方当事人的意思表示，即双方是否有意在将来订立一个新的合同，最终明确双方之间的权利义务关系。

.在缔约阶段，双方应当明确订立合同的目的，从而选择恰当的合同形式。如果双方权利义务关系明确，履行内容、方式、条件无争议，则应采用本约的形式将合同内容固定下来。如果双方是对未来签订本约合同达成的合意，则应采用预约合同的形式。

.预约合同的违约责任适用违约责任一般规则，损害赔偿责任范围为违约行为造成的损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见的范围内，以损失填补为原则，综合考量违约方过错程度、合理的成本支出、未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。对于守约方要求履行本约合同项下具体义务的主张，法院一般不予支持。

民法典条文

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）、山东高法

编辑：史梓敬

标准合同，买卖双方实行实名登记制，前期物业服务有新要求！哈尔滨市商品房将出标准合同 ♂

买卖双方实行实名登记制，前期物业服务有新要求！哈尔滨市商品房将出标准合同

为进一步规范商品房买卖行为，明确买卖双方责任，保障买卖双方合法权益，结合哈尔滨市实际，《商品房买卖合同（预售）（征求意见稿）》、《商品房买卖合同（现售）（征求意见稿）》（以下简称“合同”）出台。

合同规定，出卖人向买受人（预售）出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。在合同当事人范本中要求，出卖人的名称、法定代表人、联系电话、委托销售经纪机构、营业执照注册号、经纪机构备案证明号、法定代表人实名及联系电话必须登记；买受人的名称、法定代表人或负责人、国籍或户籍所在地、居民身份证或护照或营业执照、证件号、或委托代理人以上信息必须实名登记。另外，买受人为两人以上的， 其共有方式注明为共同共有或按份共有，共有方式为按份共有的，约定的份额具体数额须写在合同上。

在商品房质量及保修责任范本中规定，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构满足设计文件使用年限，并符合国家及行业标准。经有资质的检测鉴定机构检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

在前期物业服务范本中，出卖人依法选聘的前期物业服务企业名称、服务时间、物业价格都须注明。还要求买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业服务，遵守临时管理规约；按照《民法典》规定，业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业和有关共有、共同管理的重大事项，在业主依法共同决定解聘前期物业服务企业或者重新签订物业服务合同签。

龙头新闻·生活报 记者：梁晨