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1、车位协议,淮南一业主签订租赁20年人防车位协议后诉请解除合同 法院判决租赁协议合法有效 驳回诉请
车位协议,淮南一业主签订租赁20年人防车位协议后诉请解除合同 法院判决租赁协议合法有效 驳回诉请 ♂
淮南一业主签订租赁年人防车位协议后诉请解除合同 法院判决租赁协议合法有效 驳回诉请
本报讯 (记者 周瑞平 通讯员 方 硕)业主向开发商预先租赁个人防车位年,准备转租营利。开发商通知交付车位时,业主反悔,要求退回租金万元。近日,安徽省淮南市中级人民法院对一起人防车位租赁合同纠纷案作出终审判决,确认双方租赁合同有效,驳回一审原告诉讼请求。这一判决为在城市车位资源稀缺的大背景下,明确了人防车位的权属和利用范围。
家住淮南市田家庵区某小区的夏先生与该小区开发商安徽某发展置业有限公司(以下简称置业公司)于年月日签订车位租赁协议,夏先生承租置业公司位于该小区北区-人防车位。双方约定,夏先生一次性向置业公司支付租金万元,租赁期限暂定年,租赁期满后,租赁期限自动顺延至人防车位附属用房土地使用权期满,夏先生无需另行支付租金。租赁期间,夏先生不得改变车位用途,有权向小区业主转租车位,但需向物业公司进行备案登记。
年月日,置业公司向夏先生出具车位交付通知书,督促夏先生办理车位交付手续。夏先生认为,人防车位不能出租,该车位存在权利瑕疵,租赁期超过年属于违法行为,故未办理交付手续。后双方协商未果,夏先生向田家庵区人民法院提起诉讼,诉请解除车位租赁协议,置业公司立即返还车位租赁费万元,赔偿违约金.万元。
一审法院认为,人防车位是指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下,需要时可以用于人防工程、平时可以用做车库供业主使用的车位。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定,国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。本案中,置业公司依法享有涉案停车位的使用、收益的权利,其与夏先生签订的车位租赁协议是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。夏先生对其主张的置业公司的欺诈行为并没有提交证据证实,故双方应当依约履行,不得擅自解除或变更。一审判决驳回夏先生的诉讼请求。
夏先生不服一审判决,向淮南中院提出上诉。
淮南中院审理后认为,夏先生与置业公司就车位使用权的年限、租金、用途达成一致,合同性质上属于车位租赁合同。人防车位由于其战备性和公共服务设施的特殊性质,所有权归国家所有,但也有满足普通民众日常停车之需而开发的经济功能。人防车位所有权不得进行买卖、让渡,但《中华人民共和国人民防空法》与《城市地下空间开发利用管理规定》允许建设单位对其投资开发建设的人防车位自营或者依法进行使用权转让、租赁。本案中,本着“谁投资、谁受益”原则,由开发商投资建设且未纳入业主分摊面积的人防车位,其使用、管理及收益权归属于开发商。故涉案车位不存在权利瑕疵,车位租赁协议合法有效。夏先生提出解除合同,返还租金,没有事实依据和法律依据,原判认定事实清楚,适用法律正确,终审判决驳回上诉,维持原判。
来源:人民法院报
车位协议,说一说无法无天的车位使用权转让合同 ♂
说一说无法无天的车位使用权转让合同
作者:以法正道。
一、我是谁?--对《车位使用权转让合同》“定什么性、用什么法”?
不少购买过地下车位的人都有过这样一种经历:明明开发商先与业主口头讲好出售车位,甚至先签好车位认购书,结果最终开发商提供签字的书面合同却是《车位使用权转让合同》或者长期《车位租赁合同》。
对此,有的业主认为开发商构成欺诈,遂以最初双方口头议定的“车位买卖”为由主张《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》无效、解除或撤销;但因为在证据上只能拿出自己签过字的书面合同,这个合同的条款内容又无法直接证明业主与开发商之间是买卖车位关系,而之前与开发商口头议定“买卖车位”的事实又拿不出证据,即使有人拿出录音、认购意向书等证据证实双方之前就是按“买卖车位”议定的,也无法证实后面签订《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》,就是开发商在欺诈业主,因为在签订《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》时,双方完全可以改变之前“买卖车位”的意思表示,并将其变更为“使用权转让”或“租赁”的书面意思表示。因此,业主以在“车位买卖”中以存在欺诈、重大误解为由主张《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》无效、撤销、解除,这种主张几乎很少能得到法院支持(目前仅有个别如()粤民初号民事判决支持了业主,其他绝大数判决都是支持开发商),因为法院大多倾向于依据《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》本身而认定“使用权转让”或“租赁”是双方最后书面形成的真实意思表示。
于是,有的业主索性将错就错,不再主张前面“买卖车位”的事实,而是仅仅根据书面的《车位使用权转让合同》、《车位租赁合同》的条款内容,以“租赁”为由主张合同中超过法定最长租期年的租金或超过政府指导价的租金无效。
对于《车位租赁合同》,多数法院一般会根据合同内容将其认定为“租赁”;极个别法院也会因合同规定“一次性支付租金、租期超过年”等内容而将其认定为“使用权转让”(()皖民终号民事判决书);除上述()粤民初号民事判决将这种《车位租赁合同》认定为“无效买卖”外,目前还未发现有裁判将这种《车位租赁合同》认定为“有效买卖”。
对于《车位使用权转让合同》,个别法院将其认定为“有效买卖”,如()苏民初号判决书;有的法院将其认定为“租赁”,如()苏民终号判决书、()粤民申号裁定、()渝民终号判决书等;但是越来越多的法院将其认定为“使用权转让”,由此,《车位使用权转让合同》作为一种无名合同,正在被越来越多的法院所认可和支持。
可见,对于《车位使用权转让合同》和长期《车位租赁合同》,不论是开发商或业主要主张自身权益,还是法院要作出判决,都会首先涉及到对合同“定什么性、用什么法”的关键性问题。定性为“买卖”,就要适用买卖的相关法律规定;定性为“租赁”,就要适用租赁的相关法律规定;定性为“使用权转让”,因为法律没有对此作出专门规定,只要不违反民法总则和合同法总则的规定,就没有像“买卖”和“租赁”那样专门的法律条条框框的限制,开发商拟定该合同时就可以按自己的意志、围绕自己的利益自由发挥。
二、我从哪里来?--《车位使用权转让合同》从何孕育而来?
开发商以《使用权转让合同》方式处置的车位,一般都有一个共性就是:无法办理所有权登记,这种车位包括不计容积率的地下非人防车位和人防车位两种。也就是说,开发商对这种车位的初始所有权在产权登记的行政行为上得不到确认。但是,作为业主,不论单个业主,还是业主委员会,你若是想跟开发商争夺这种车位的所有权,那也是痴心妄想,因为虽然开发商对这种车位的所有权在产权登记的行政行为上得不到确认,但是却在法院审判中逐渐得到了绝大多数裁判的司法认可(详细分析见《小区地下车位产权之争的探析》)。
但是,即使司法裁判认可开发商对地下非人防车位享有所有权、对地下人防车位享有收益权,开发商若以《车位买卖合同》的形式出售这种车位,就需要在合同中对车位的产权办理事宜作出约定,不论诚实地约定:“目前产权登记不能办理,今后如若可以办理产权登记,涉及到的费用由开发商或业主承担”,还是干脆在合同中对产权登记事宜避而不谈,一旦车位长期不能办理产权登记,开发商都有可能因此而对业主承担“买卖”关系中的违约责任。而且,因为开发商销售车位前没有经初始登记并取得权属证书,违反了《城市房地产管理法》第条第款第项、第条第款的强制规定,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第条,开发商还有可能被处以巨额罚款并被没收违法所得。因此,开发商以《车位买卖合同》的方式销售这种车位,承担民事责任和行政责任的风险都很大,既可能因为民事违约而退还车位款、支付违约金,还可能因违法销售而被行政处罚。
为了避免以上出售车位的风险,于是开发商开始以长期《车位租赁合同》的方式变相出售车位,即所谓的“以租代售”。但是因为《合同法》规定租期超过年的部分无效,另外,有些省市依据《价格法》对于小区车位租金实行政府指导价,因此,这种长期《车位租赁合同》一旦被定性为“租赁”,时常面临部分无效的后果,开发商必须向业主返还无效部分的租金。而且,如果这种长期《车位租赁合同》被定性为“租赁”,开发商还需承担今后车位的维修义务。
因此,为了能够避免以上车位出售、租赁中的各种风险和义务,同时还能获得相当于车位售价的收益,开发商创造出一种法律上没有规定的无名合同即《车位使用权转让合同》,如果这种《车位使用权转让合同》被司法裁判认定为“买卖”或“租赁”之外的一种新型有效的无名合同,那么开发商就成功绕开了《合同法》、《价格法》等法律中关于买卖和租赁的法律规定,也绕开了相关行政管理法规中关于产权办理的强制性规定,即这种无名合同只需符合民法总则和合同法总则即可,无需再适用关于有名合同的具体法律规定,从而避免了具体规定中的无效或部分无效情形,使《车位使用权转让合同》完全可以按开发商自己的意思发生效力。
那么,开发商为什么要以《车位使用权转让合同》或长期《车位租赁合同》极力回避自己的产权办理之责?
因为房屋在土地出让时按规划属于计容建筑面积,而地下车位在土地出让时按规划属于不计容建筑面积。虽然开发商对一宗土地通过有偿出让整体上取得该土地使用权,之后按规划在该宗土地上建造了计容建筑物如房屋和不计容建筑物如地下车位,但其只能对计容建筑物进行首次登记并取得初始所有权,因为全部土地出让金都是按容积率即计容建筑面积计算出来的,即形成所谓“楼面地价”,也就是说只有土地出让规划时分摊了地价的计容建筑才有占用范围内专门独立的土地使用权,并对整个宗地中计容建筑占用土地范围以外的土地形成共有权利;而没有分摊地价的不计容建筑就不具有占用范围内专门独立的土地使用权,它存在于计容建筑所有者共有土地使用权的土地之下。一句话概括,一宗住宅用地在开发建设完成之后 ,整宗土地在计容建筑占用部分就形成计容建筑所有者专门独立的土地使用权,除此之外的其他土地就形成计容建筑所有者的共有土地使用权,即只有对小区计容建筑拥有所有权,才能对非计容建筑所占用的土地拥有共有使用权。因此,年《不动产登记暂行条例实施细则》第条规定:“办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”
地下车位作为不计容建筑,不可否认最初是建造在开发商整宗土地使用权之下,但是随着整宗土地开发完成,在首次产权登记时,土地使用权按计容建筑面积重新细分为专有土地使用权和共有土地使用权。不计容的地下车位就是建造在计容建筑所有者的共有土地之下,随着房屋的出售完成,整个宗地计容建筑的所有者已经从开发商变更为全体业主,该地下车位也就存在于业主共有土地使用权之下。如果对这些不计容地下车位办理产权登记,作为建筑物的地下车位虽然可以认为系开发商通过初始建造取得原始所有权,但其所对应占用的土地使用权却随着计容建筑的出售,已经转移给全体业主共有,对于仅有不计容地下建筑所有权而没有所系附土地使用权的地下车位,法律上无法办理产权登记。一句话,地下车位因为不计容积率,便不能独自取得占用范围内的土地使用权,这便是地下车位不能办理产权登记的根本原因。对此问题,虽然()冀民初号民事判决书注意到了这个根本问题,并在判决中认定“开发商没有提供涉案车位所占用的土地未被分摊到该小区业主的证据,因此应认定涉案车位所占用土地的使用权归该小区全体业主共有”,但是很可惜,该判决被二审判决撤销了。
三、我要到哪里去?--《车位使用权转让合同》的应然走向?
业主本初的意思表示当然是“购买能够办理产权登记的车位”,这是所有业主最正常不过的意思表示。开发商为了达到其“出售不能办理产权登记车位”之目的,利用其拟定合同形式、条款和内容的有利条件和掌握车位资源的优势地位以及车位日益紧张的现实矛盾,充分发挥其法律团队的专业优势,创造出一个《车位使用权转让合同》。这样,开发商既免除了其正常不动产买卖中办理产权登记、产权转移的责任,也避免了长期租赁可能导致合同部分无效的问题,同时又获得了相当于出售车位的对价,可谓一石三鸟、一举多得。
业主对开发商提供的《车位使用权转让合同》,没有对合同形式、条款、内容的决定权和选择权,只有对该合同接受或不接受两种选择权。大多数业主面对车位日益紧张的现实,也只好被动接受开发商拟定、提供的合同形式、条款和内容。因此,很多将该合同认定为“车位使用权转让”的法院认为,既然业主明知合同形式、条款和内容,还自愿与开发商签订该合同,故体现了双方的缔约自由和真实意思表示,该合同合法有效。判决如此简单认定存在着诸多问题。
且不说《车位使用权转让合同》作为开发商单方制定的格式合同,未能与之前其所说的“销售车位”相一致,开发商的诚实信用荡然无存。开发商作为格式合同的拟定提供方,通过该合同不仅获得了相当于出售车位的对价款收益,而且还免除了出售车位中的诸多责任和义务,避免了长期租赁车位中的部分无效问题和维修义务;而业主支付了相当于购买车位的对价款,却无法获得所有权,甚至连使用权也有最长期限即至土地使用期限,这未能体现合同的公平合理原则。而且,如上所述,除非法院将这种《车位使用权转让合同》认定为“买卖”,否则业主以欺诈、显失公平、重大误解、违反法律强制性规定为由主张撤销合同或认定无效,几乎不可能得到法院支持。
这种《车位使用权转让合同》如果定性为“车位使用权转让”,对于业主而言,既没有所有权上的确定性和期待性,又没有租赁上的合法性和合理性,业主不仅完全失去了买卖和租赁相关法律的保护,而且完全陷入开发商制定的格式合同之中。因为车位使用权转让是一种法律上没有明确规定的行为,而业主又很难拿出证据证实开发商欺诈,故这种《车位使用权转让合同》中权利义务的设定完全掌握在格式合同制定者即开发商手中。《车位使用权转让合同》容易成为一份对业主极其不利的无名格式合同。
《合同法》第条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”《车位使用权转让合同》的解释定性极具争议性,也极为重要。如上所述,开发商主张《车位使用权转让合同》系“买卖”和“租赁”之外的“使用权转让”最为有利;而业主主张这种合同系“无效买卖”或“部分有效租赁”相对更为有利。对此,各地法院裁判中,有的将其解释认定为“买卖”并适用不动产买卖相关法律,有的将其解释认定为“租赁”并适用租赁相关法律,而越来越多的法院不对其进行解释,直接根据合同名称和内容将其认定为“使用权转让”,甚至个别法院把《车位租赁合同》也进一步解释认定成“使用权转让”,这样就不必适用买卖和租赁的相关法律规定,完全按合同内容和民法、合同法总则作出判决。
《合同法》条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《车位使用权转让合同》作为无名格式合同,是开发商为获得车位出售对价并免除自身产权登记责任、避免长期租赁部分无效利用其拟定格式合同、掌握紧缺车位资源的优势地位而制定的,以实现开发商单方利益的最大化。这种合同完全侵夺了业主根据买卖或租赁的相关法律主张自身合法权益的机会和权利,而只能完全屈从于开发商制定的无名格式合同。
因此,《车位使用权转让合同》作为开发商单方制定的无名格式合同,在司法层面,法院不应轻易将其认定为有效的无名合同并定性为法律上没有规定的“车位使用权转让”,从而使其脱离规制有名合同的法律轨道,成为开发商单方实现自身利益最大化的有力工具,而是应当究其本来,依据合同内容,并根据买卖或租赁相关法律认定为“买卖”或“租赁”,这样才能充分体现合同的诚实信用和公平合理原则,也能倒逼开发商和行政机关从源头上解决地下车位的产权登记问题,而不是将问题越搞越复杂、越搞越难解。
在立法层面,我国《民法典》制定过程中也应对这种无名格式合同作出规制,即规定:“制定格式合同的一方应当首先选择有名合同,对无名格式合同应当按合同法分则或者其他法律最相类似的规定认定合同性质、适用相关法律。”法律上有名称的格式合同,对于弱势一方来说,虽然其不能掌握格式合同内容的拟定权,但可以获得规制有名合同的专门法律条款的保护,这样强势一方就难以利用拟定格式合同的优势,选择拟定无名合同来规避相关法律适用,避免强势一方在实现自身利益最大化的同时侵夺弱势一方的合法权益。
总之,开发商试图通过《车位使用权转让合同》暗渡陈仓、瞒天过海,业主则是哑巴吃黄连、有苦说不出,大多数法院又在努力维护这种无名格式合同的效力,个别法院甚至把有名的租赁合同也无名化成使用权转让合同。可以预见,今后《车位使用权转让合同》将成为开发商出售地下车位的主要合同形式。对于此类合同,业主签约之前一定要想好是否签约,因为一旦签约,若再想以“买卖”或“租赁”主张自身合法权益,目前几乎不太可能得到法院支持。
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