裁判合同，最高法院公报：买卖合同裁判规则21例 - 法官说

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本文导读目录：

1、裁判合同，最高法院公报：买卖合同裁判规则21例 - 法官说

2、裁判合同，最高院裁判：合同无效（解除）时的释明问题

裁判合同，最高法院公报：买卖合同裁判规则21例 - 法官说 ♂

最高法院公报：买卖合同裁判规则例 | 法官说

本期天同诉讼圈（）法官说栏目继续上次甘国明法官的梳理：最近几年《最高法院公报》上的买卖合同的案例汇总（查看上期文章请点击此处：《最高法院公报：买卖合同裁判规则例》）。本期案例包含预约合同的认定、预约合同的违约、合同履行过程中不安抗辩权的行使、房屋买卖双方在合同中约定的禁止中介干预条款是否有效等问题。各位读者可根据关键观点提炼查看案例主要内容，根据裁判索引更高效地将其运用到实际案例中。

文/甘国明 沈阳市中级人民法院法官

来源/微信公众号 小甘读判例（-）

.预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。

——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

徐州市泉山区人民法院认为：具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。

本案中，双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形，不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但同力公司在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，同力公司应将原来收取张励的元予以退还，并应对张励承担违约责任。

.违反预约合同，违约方给守约方造成的损失应根据订立预约合同时商品的市场行情和现行商品的价格予以确定。

——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

徐州市泉山区人民法院认为：张励在与同力创展公司签订预订单后，有理由相信同力创展公司会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此同力创展公司因违约给张励造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因同力创展公司所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此张励以同力创展公司开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及张励向同力创展公司交纳房款的数额，对于同力创展公司因违约给张励造成的损失确定为元。

.判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

——张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

徐州市泉山区人民法院认为：双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的。因此，法院确认双方于年月日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，张励要求同力创展公司以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

.根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。

——俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

最高法院认为：俞财新主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞财新有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞财新履行过通知义务。因此，俞财新关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

.善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。这类合同如不具备《合同法》第条的无效情形，应当认定有效。

——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

上海市长宁区人民法院认为：涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。

原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第条规定的无效情形，应属有效。

.行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

上海市长宁区人民法院认为：虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。

经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

.合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。

——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

新解：《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔〕号）第条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。可以看出，该指导意见肯定了违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，且不因合同解除而失效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔〕号）第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。据此，违约金条款和合同的解除可以并存。

原裁判：（最高法院认为：依照合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，应由泳臣公司返还桂冠公司的购房款和利息。关于桂冠公司主张的双倍返还定金问题，《补充协议》第．．条约定：“桂冠公司在年月日前支付的费用作为已付部分土地补偿费”，因此，桂冠公司于年月日支付的具有履约定金性质的万元因《补充协议》重新约定为预付土地款而不再具有定金性质。因此，不应予以返还。

关于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期违约金和泳臣公司擅自抵押土地的违约金的诉讼请求。本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，对桂冠公司要求支付违约金的主张，本院亦不予支持。鉴于本案合同解除后桂冠公司另行购买办公楼等需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同不履行后也会给泳臣公司造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，本院酌定泳臣公司赔偿桂冠公司损失万元。）

.房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例号）

上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第.条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。

如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

.建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

东台市人民法院认为：在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。

.除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

——杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

东台市人民法院认为：根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

本案中，被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第-号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求，因该费用尚未实际发生，不予支持。

.为家庭生活消费需要购买汽车，发生欺诈纠纷的，可以按照《中华人民共和国消费者权益保护法》处理，汽车销售者承诺向消费者出售没有使用或维修过的新车，消费者购买后发现系使用或维修过的汽车，销售者不能证明已履行告知义务且得到消费者认可的，构成销售欺诈，消费者要求销售者按照消费者权益保护法赔偿损失的，人民法院应予支持。——张莉诉北京合力华通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案（最高人民法院指导案例号）

法院生效裁判认为：张莉购买汽车系因生活需要自用，合力华通公司没有证据证明张莉购买该车用于经营或其他非生活消费，故张莉购买汽车的行为属于生活消费需要，应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。

根据双方签订的《汽车销售合同》约定，合力华通公司交付张莉的车辆应为无维修记录的新车，现所售车辆在交付前实际上经过维修，这是双方共同认可的事实，故本案争议的焦点为合力华通公司是否事先履行了告知义务。

车辆销售价格的降低或优惠以及赠送车饰是销售商常用的销售策略，也是双方当事人协商的结果，不能由此推断出合力华通公司在告知张莉汽车存在瑕疵的基础上对其进行了降价和优惠。合力华通公司提交的有张莉签名的车辆交接验收单，因系合力华通公司单方保存，且备注一栏内容由该公司不同人员书写，加之张莉对此不予认可，该验收单不足以证明张莉对车辆以前维修过有所了解。故对合力华通公司抗辩称其向张莉履行了瑕疵告知义务，不予采信，应认定合力华通公司在售车时隐瞒了车辆存在的瑕疵，有欺诈行为，应退车还款并加赔偿张莉的损失。

.预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。

——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

上海市第二中级人民法院认为：预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上，涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。

.预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

上海市第二中级人民法院认为：合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。

．在审理合同纠纷案件中，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。

——新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

最高人民法院认为：本案合同签订的年月份，恰逢国内棉花市场价格飞涨，但到了年、月份以后，棉花市场价格回落，此期间每吨相差-元。亚坤公司在年月份以后转售的棉花，即使质量等级不变，也必然会出现因市场行情所致的收益损失。原审判决认定的亚坤公司本金损失．元不仅包括了棉花减等的差价损失，亦包括在此期间因市场行情下跌所造成的收益损失。该部分收益损失显属市场风险造成的，非为双方当事人所能预见，亦非康瑞公司过错所致。因康瑞公司与该部分损失之间不存在因果关系，故康瑞公司不应承担市场行情变化导致的亚坤公司的收益损失。本院对亚坤公司在购买棉花时所发生的实际损失，即棉花重量亏吨损失及质量减等的差价损失予以确认，对于其他损失部分，即市场风险所致的收益损失、转售期间发生的运输费用、与案外人发生的借贷利息损失均因缺乏合同依据及法律依据而不予支持。

.判断违约行为是否构成根本违约，可以通过违约行为造成的后果在整个合同利益的比例、守约方在合同中所受利益以及能否通过其他方式得到救济等方面综合考虑，严格合同解除适用标准。

——新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

最高人民法院认为：在本案的买卖合同中，因康瑞公司少交货及与合同约定质量不符部分货物的价值合计为．元，约占合同总金额．元的％，不仅违约部分价值不高，而且并未因此实质剥夺亚坤公司再次转售从而获取利润的机会，并不影响亚坤公司合同目的的实现。亚坤公司共实际购得棉花．吨，在收到货物长达五个月之后才将．吨棉花调运至新疆博州棉纺织有限公司用于纺纱加工，在此之前，亚坤公司已将大量棉花用于转售。

对于棉花因质量减等所造成的违约损失，是可以依据双方签订合同时的棉花等级差价、通过康瑞公司以现金补偿的方式予以救济的。在康瑞公司与亚坤公司之间的买卖合同已经履行完毕，亚坤公司业已将棉花全部售出的事实基础上，本院认为康瑞公司不适当履行合同的行为仅构成一般违约，并不构成根本违约，并不影响亚坤公司合同目的的实现，不构成《合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。

.对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

北京市第一中级人民法院认为：房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。

.根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

北京市第一中级人民法院认为：在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。

.在买卖合同纠纷中，被告以订立该买卖合同的经手人因涉嫌经济犯罪被刑事拘留为由，主张先中止审理买卖合同纠纷，等待刑事案件处理结果，但对其与原告之间的买卖合同关系，却不能用证据来否定真实存在，该诉讼主张不能成立。

——郭景忠诉天泰公司、蓝星公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

天津市西青区人民法院认为：最高人民法院在《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》中的第一条规定：“同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。”本案买卖合同虽然是由案外人李楠与原告郭景忠口头订立，但李楠只是被告天泰公司的代理人，不是买卖合同主体，合同主体是郭景忠和天泰公司。李楠在授权范围内代理天泰公司订立的买卖合同，应当由天泰公司承担责任。由于天泰公司的控告，李楠因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留。本案是买卖合同纠纷，李楠的行为无论是否构成诈骗罪，均与本案无关，不应影响到本案审理结果，故本案无需中止审理。

.根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

南京市中级人民法院认为：合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。

合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。

在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的．平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营．平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。

.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

北京市西城区人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在％以内(含％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在合同中约定的％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在％之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。

.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》年第期）

河南省高级人民法院认为：荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

裁判合同，最高院裁判：合同无效（解除）时的释明问题 ♂

最高院裁判：合同无效（解除）时的释明问题

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

.【合同无效时的释明问题】在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。

第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。

当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。

权威观点

主编：最高人民法院民事审判第二庭编著来源：《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用

{理解与适用}

一、课予法院释明义务的原因

在双务合同如房屋买卖合同中，如买受人起诉请求确认合同无效并请求转让人返还购房款，而转让人主张合同有效时，一旦法院认定合同无效并支持买受人的诉讼请求，则在转让人并未反诉请求买受人房屋的情况下，其结 果是买受人既拿回了购房款，又可以继续占有房屋。 转让人要想取回房屋， 必须要提起新的请求返还房屋的诉讼，在买受人将房屋转售他人的情况下， 还会因产权归属问题产生更多的纠纷。 其结果是，从程序看既增加了当事人的诉累又浪费了司法资源 ，从实体看也不符合双务合同相互返还的法理，造成当事人间的利益失衡。 因为双务合同中，当事人互负对待给忖义务。 在合同不成立、无效或者被撤销的情况下，相互返还的义务仍然掏成对待给忖， 原则上应当同时履行，一方未向对方返还的，原则上无权请求对方返还。 还有一种情形是，一方仅起诉请求确认合同有效或者无效，未提出相应的给付请求，如果人民法院不行使释明权，则在确认合同效力后，仍须就合同无效或者有效的法律后果提起新的诉讼，同样会浪费司法资源。 为避免浪费诉讼资源，并平衡当事人之间的利益，有必要课予人民法院释明义务。

二、针对原告的释明

在原告仅提起确认之诉的情况下，人民法院应当向其核实是否基于合同进行了相应给付。 如果已经进行了相应给付的，应当向其释明，告知其增加! 相应的给付诉讼，如请求确认合同无效的，告知其同时请求返还财产、折价补偿或者请求损害赔偿;如果请求确认合同有效的，告知应提出继续履行、承担其他违约责任等诉讼请求。经释明后，原告拒绝增加诉讼请求时该怎么处理，有不同观点。一种观点认为，此时可以缺乏诉的利益为由驳回其起诉。我们认为，此时驳回原告的起诉有理论依据，但缺乏明确的法律依据。况且在立案登记制背景下，也不具有可操作性。因此，原告拒绝增加诉讼请求的，人民法院以继续审理为宜。当然，如果原告并未基于合同进行相应的给付，此时其直接提起确认合同效力之诉是有的诉的利益的，人民法院应予受理。另一种情形是，原告请求确认合同有效并继续履行合同，被告主张合同无效的，法院也可以向原告释明，告知其一旦认定合同无效，其是否基于合同无效提出返还财产等相应的给付请求。 经释明后，原告拒绝基于合同无效提出相应给付请求的，鉴于原告此时享有确认之诉的利益，人民法院应当继续审理，在对合同效力作出认定后作出相应裁判，不能像前一种情形那样直接驳回起诉。

三、针对被告的释明

在原告基于合同无效提出相应给付请求的情况下，被告基于合同也作出了相应给付，但抗辩合同有效并请求继续履行，人民法院应当向其释明，告知其提出同时履行抗辩。 如果被告有关合同有效的抗辩成立，则应当驳回原告的诉讼请求;即便被告有关合同有效的抗辩不成立，在合同被认定无效的情况下，鉴于被告已经提出了同时履行抗辩，人民法院不仅应在"本院认为"部分对相互返还的同时履行作出认定，还应当在判项中对此作出明确表述，不能以其未提出反诉为由就作出判令单方返还的不公平结果。在前述情形中， 一审法院未向被告释明，告知其可提出同时履行抗辩， 如果一审认定合同无效， 二审认定合同有效，直接驳回原告的诉讼请求即可，未释明不影响裁判结果。如果一审认定合同无效， 二审予以维持，则在一审未释明的情况下， 如果二审简单支持原告的诉讼请求，未对相互返还事项作出裁判，就会导致单方返还这一不公平的结果。我们认为，此时可以参照买卖合同司法解释第 条的做法， 二审法院可以直接经释明后改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。有一种观点认为，此时应当根据民事诉讼法司法解释第 条的规定，先进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。我们认为，民事诉讼法司法解释 第 条针对的是当事人在二审程序中增加独立的诉讼请求或者提出反诉的情形，而相互返还只涉及抗辩，并非提出新的诉讼请求， 不宜适用该条规定。

四、将释明事项作为争议焦点 鉴于针对原告的释明可能涉及诉讼请求的变更，针对被告的释明可能涉及同时返还问题，对当事人的权利义务关系影响巨大。 为充分保护当事人的诉讼权利，也为法院规范行使释明权，本纪要规定，当事人按照释明变更诉 讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事 人充分举证、质证、辩论。 具体来说，向原告释明，要求其增加或者变更诉讼请求，应当将增加或者变更的诉讼请求能否成立作为争议焦点;向被告释明同时返还的，应当将是否享有以及能否行使同时履行抗辩权作为争议焦点。

{ 实务问题} 法院直接判令同时履行是否超出诉讼请求

在原告请求确认合同无效，而被告抗辩合同有效，并且在经释明提出同时履行抗辩的情况下，如果仅仅在"本院认为"部分对同时履行事宜作出认定，而未在判项中作出认定的话，鉴于"本院认为"并无既判力，并不能避免单方返还的不公平结果。而在判项中对同时履行事项作出表述，又可能面 临超出诉讼请求的责难，毕竟被告仅是提出抗辩而非反诉。 我们认为，法院在判项中对同时履行抗辩作出表述，并未超出原告的诉讼请求。 事实上，此种表述只是在支持原告有关合同无效及相应给付请求的基础上，对原告诉讼请求的实现进行了限制，即在其未返还被告财产前，不能请求被告返还。 这既解决了单方返还面临的利益失衡问题，又为执行阶段的双方返还提供了依据，是一种两全其美的做法 ，应予提倡和鼓励。

（注：双务合同解除时人民法院负有一定的释明义务，具体程序和要求参照确认合同无效的相关规定处理 本纪要第 条规定了合同无效时人民法院的释明义务。)

转自：民商事审判资讯