彩页合同，商品房广告和宣传资料可信吗？

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本文导读目录：

彩页合同，商品房广告和宣传资料可信吗？ ♂

商品房广告和宣传资料可信吗？

基本案情：商家发放的商住房的广告和宣传资料描述房屋说：商住两用房、商住皆宜，两套样板房均为住宅房的样式，装修得非常精美。待业主缴纳定金和首期款，并签订商品房买卖合同，等到交房的时候才发现所谓的商住两用房只是一个噱头，交付的是毛坯的商业房，却又在房屋中增加了住宅房中的烟道和管道，美名为商住两用房。

实则在法律上根本是不存在商住两用房，商业房和住宅房在产权年限、居住环境、贷款政策等方面有诸多差异，商品房广告和宣传资料中所言的商住两用房实则是利用消费者对于法律的盲点，虚假宣传。

那抛开本案中的商住两用房自身法律概念不存在外，谈一谈商品房的广告和宣传资料是否可信，毕竟现实中大多数人买房首先是看到了商家发出的铺天盖地的商品房广告。

一、商品房的销售广告和宣传资料视为合同内容

案例一

宣传内容：有地下室，首层．米，二层．米，为．米层高的一拖二设计，赠送-㎡地下室、赠送㎡小院或露台，项目采用“一拖二”的灵动设计，实现“买一得三”

法院认为：被告的销售人员在销售涉案房屋时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室，小院或露台，并对地下室，小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明，应该视为合同内容

相关文书：()京民终号

案例三

宣传内容：凡购买宏和珈都房屋者，均可获得政府补贴。若户口迁入系争房屋，则按照元/平方米予以奖励，若仅购买房屋（不迁户口）则可获得元/平方米予以奖励

法院认为：被告宏和公司将上述本应当由白甸镇人民政府履约的内容写进了对外销售广告和宣传中，原告非白甸户口人员，被告此种宣传对原告是否与其订立商品房买卖合同具有重大的影响，该宣传彩页应视为合同内容。

文书：()苏民初号

二、商品房的销售广告和宣传资料不视为合同内容

案例四

宣传内容：有地下空间，地下空间也明确“层高"、“自行分割"、“地下室无隔断、仅为一层"。

法院认为：资料中对于被上诉人赠送地下室的相关内容亦不明确，反而备注了“户型平面图及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准"等内容。故被上诉人就地下室的宣传并非具体确定。双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要约邀请，不作为合同依据的约定。

相关文书：()沪民初号、()沪民终号

案例五

宣传内容：稀缺席当代国墅”、“创新打造出余席现代中式庭院”、“北山中水，三面环山宝葫芦形制，中轴对称”、“超低容积率。”

法院认为：、宣传内容并不满足要约具体、明确的要求。、商品房买卖合同》中明确众茂公司获得的仅是塘家湾某地块一期项目的《建筑工程规划许可证》。、因众茂公司前述涉及塘家湾某地块二期的宣传，不在众茂公司已经取得规划许可的规划范围内，不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，、出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束。

文书：()浙民终号

案例六

宣传内容：“买一层得两层，一层经商，二层居住"“买平方送平方"

本院认为：根据相关宣传图，也仅能说明“买一层得两层"的房屋并不等同于“买一层送一层"，仅是指房屋层高较高，购房者可以自己隔出一层作为“第二层"使用；况且上述宣传关于“买一层送一层"的内容并未明确写入合同内容，不视为合同内容。

相关文书：()皖民初号

从以上判决书可知，法院认定商品房广告是否为合同内容的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

对该解释的理解应为：一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料是不纳入合同内容的，只是商家的一种销售手段，对商家并不发生约束力，但在满足特定条件下也是可以视为合同内容。这时商家交付的房屋与销售广告和宣传资料交付的房屋不一致时，商家可能就要承担违约责任。

此时所言的满足特定条件也就是：、对象要是属于商品房开发规划内的房屋及相关设施。、所作的说明和允诺要具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格要有重大影响。

首先，案例五中法院判决商品房广告不为合同内容的原因是众茂公司前述涉及塘家湾某地块二期的宣传，不在众茂公司已经取得规划许可的规划范围内，不属于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，再延申到商家关于商品房周边的道路，公共设施进行的说明和允诺亦不视为合同内容。

其次，对比案例一和案例四，两个案例都是宣传买商品房送地下室，可却是完全相反的判决，原因就在于案例一中对地下室，小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明，而案例四中赠送地下室的相关内容亦不明确，且在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要约邀请，不作为合同依据的约定。

再次，商品房广告纳入合同内容需要对商品房买卖合同的订立以及房屋价格要有重大影响。案例二中的针对案涉房屋的温泉入户、案例三中政府补贴这些广告对于居民购房产生重要影响，应当视为合同内容。

最后，对于案例六中买一层送一层这种浮夸的广告宣传，法院也没有将其视为合同内容，法院在说理中很明确的指出，从本地居民购买商品房的习惯看，居民购买商品房均要到现场多次勘察，不会仅凭宣传彩页就决定购买房屋，不能据此认定存在虚假宣传或者欺诈。

另外需要提及的是，很多商家在宣传册或者广告中，往往会增加一条，所有图文仅供参考，以政府最终审定为准，不代表合同要约，最终解释权归商家所有，或者在合同中补充宣传广告仅用作参考，以合同为准的类似条款。对于这类条款，各地法院是持不一样的态度，大部分法院都是认可该条款的效力。但是在案例二中，北京市第三中级人民法院也指出，附件十补充协议第十七条“相关广告，宣传资料、楼书、沙盘模型、展示品、样板房等所表达或提供的信息仅作为参考，不构成合同内容，对出卖人、买受人均没有任何法律约束力，出卖人、买受人均不受其约束”的内容，属于黄金实业公司单方拟定的条款，免除了其责任，且其未采取合理方式提醒买受人注意，故上述内容对买受人无效，亦不足以证明宣传资料中关于温泉入户的内容不构成要约及合同内容。

擦鞋合同，1800元的球鞋被炒到3万余元，洗坏了该怎么赔？ ♂

元的球鞋被炒到万余元，洗坏了该怎么赔？

来源:杭州日报

如今，在玩鞋的小众圈中，“炒鞋”流行了起来，一些出厂标价千余元的球鞋，因为限量，价格能“炒”到两三万元。那如果这样的球鞋被洗鞋店洗坏了，责任要怎么分？该赔多少？按出厂价还是购入价呢？

月日，杭州市萧山区人民法院适用小额诉讼程序，一审终审了一起因洗护不当导致的服务合同纠纷案。原、被告就因一双.万元的限量球鞋，对簿公堂。

事情源于去年月底。爱鞋的小伟在杭州某店内买到一双名为的联名芝加哥白黑红限量球鞋，购买价格为.万元。同年月日，他将穿过的球鞋送到大刘的洗鞋店进行清洗，清洗费元。可三天后，小伟取鞋时大吃一惊：两只鞋面均有不同程度受损，其中右鞋的鞋面更是“面目全非”，老板大刘甚至还自行更换上了非原装鞋面。

小伟非常心痛，当即要求大刘进行赔偿，但双方对赔偿价格争执不下。月日，小伟将大刘诉至萧山法院。小伟认为，大刘的擦鞋店注册时间为年，具有较长从业时间，理应了解这双限量球鞋在行业内的价值。而且这双鞋，小伟十分爱惜，仅穿过几次，成新度较高。

“我愿意赔，但这鞋的出厂价是元，凭什么我要赔.万元？”大刘也气不打一处来，他认为，虽然小伟提供的票据中显示购买价格为.万元，但是该球鞋的出厂价格是元，小伟购买时价格虚高是因市场炒“鞋”导致；自己对于球鞋受损的事实无异议，愿意修复鞋面，按出厂价格元进行赔偿，并另行适当补偿元。

法院审理后认为，案涉球鞋的价值不能仅根据出厂价进行认定，其实际价值应包含升值空间价值，且升值空间占据了主要部分。大刘将球鞋洗破后，自行修理并更换了非原装鞋面，导致球鞋价值基本全损。结合球鞋的折旧率、实际使用时间、鞋子残值等因素，在平衡双方利益的基础上，认定球鞋购买价格的%即.万元作为原告损失，并判令大刘限期支付该款。

法官提醒：消费者在消费过程中，需要注意保管好相关购物发票、收据等材料，作为在事后产生纠纷时主张权利的依据。同时，服务提供者也需要在交易之初对相关物品的特性进行确认，并根据其特性提供相应服务，避免相应矛盾的发生。本报讯（记者王艳颖）

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