定期合同，超过合同约定期限后继续使用，是否可认定合同为不定期租赁合同？

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本文导读目录：

1、定期合同，超过合同约定期限后继续使用，是否可认定合同为不定期租赁合同？

2、定金合同，签订合同时约定“定金”条款的几个大坑！

定期合同，超过合同约定期限后继续使用，是否可认定合同为不定期租赁合同？ ♂

超过合同约定期限后继续使用，是否可认定合同为不定期租赁合同？

近日，一起由建设工程合同引起的纠纷由新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院二审审理终结。

基本案情

租赁站向一审法院起诉请求：．解除原告（租赁站）、被告（樊某、公司、水资源中心）签订的建筑设备租赁合同；．被告给付租金,.元；．返还剩余租赁物或赔偿租赁物损失,.元。

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一审法院依法审理并作出判决后，租赁站不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉，租赁站上诉请求：撤销原判，改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：．双方的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且合法有效；．由于无法确定租赁期限，在合同上仅填写了天，但未填写租赁期限的起止日期，双方的租赁合同为不定期租赁合同，且于被上诉人收到起诉状时解除，截止起诉时，租赁状态一直持续，被上诉人应当承担返还租赁物支付租赁期间的租金的责任；．在不定期租赁合同中，租赁站已经履行了将租赁物交付被上诉人的义务，被上诉人返还了部分租赁物，双方未进行结算，应认定为持续租赁状态。

樊某辩称：．租赁站上诉称案涉合同是不定期合同，不符合法律规定。一审查明租赁站与公司存在实际的租赁关系，樊某代表公司公司与租赁站签订租赁合同，本案是在年发生，租赁费是天一结算，租赁期限也是天，租赁站将租赁物送到公司的工地；．租赁站从事建筑设备租赁，案涉工程在年完工，可预见到双方的租赁关系在年底到年初结束，年到提起本案诉讼为止，租赁站从未向任何人主张权利，丧失了胜诉权。请求驳回上诉，维持原判。

公司辩称：因未找到内部承包合同，我公司对一审判决虽不服，但未上诉，同意樊某的答辩意见。一审认定案涉工程合同的主体是我公司，但是樊某欠缺了表见代理的要件，工程是公司施工的，但是租赁的设备在合同中体现不出是由我公司承租的，我公司不应该承担责任。

判决结果

一审法院认为，原、被告签订的《建筑设备租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护。

关于合同相对方如何确认的问题，庭审中，经该院多次释明，被告公司不能向法庭举证证实樊某和被告公司的实际关系，故根据本案查明的事实，能够认定实际租赁人为被告公司。如被告司经该院依法判决承担责任后，公司有新证据能够证实樊某为实际租赁人等事实，可以向其追偿。

关于本案的诉讼时效问题，年至今，原告没有向法庭举证证实其向被告主张过权利，案涉工程在年年底已经施工完毕，在合同当中没有约定续签合同意思表示情况下，不存在无固定期限租赁合同的说法，本案系索要租金的纠纷，应当严格按照特殊诉讼时效审理，三位被告均提出时效抗辩，案涉工程完工至今已经年，原告方无法举证证明一直在索要租金的诉讼请求，已经超过法律规定的诉讼时效，原告丧失胜诉权。另，物权返还请求权不适宜适用诉讼时效，因此，被告仍应当返还租赁物给原告，不能返还的，则应折价赔偿，故案涉工程的实际租赁人被告公司应当向原告返还租赁物，不能返还的应当折价赔偿。

关于原告主张的合同应当持续履行问题，合同解除有明示解除亦有默示解除，被告自工程完工后已经以实际行动告知原告拒绝继续履行合同，双方之间的租赁合同已经处于事实上的解除状态，原告主张合同并未解除，但并未向法庭举证证实，故原告主张合同并未解除并不能成立。关于被告水管总站保证期间是否已过的问题，本院经过审查，水管总站系公益法人，其资产属于国家，没有对外担任保证人的资格，亦不存在保证期间是否已过的问题。

二审法院认为，租赁站的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应当予以维持。

律师观点

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时法律法规的相关规定。 建筑设备租赁合同是建筑设备出租人将建筑设备提供给承租人使用、收益，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将设备完好地归还承租人的合同。本案中，租赁站与樊某、公司签订的建筑设备租赁合同是双方真实意思表示，且实际已经履行，为有效合同。

定金合同，签订合同时约定“定金”条款的几个大坑！ ♂

签订合同时约定“定金”条款的几个大坑！

签订买卖合同时常会约定“定金”，但关于“定金”中蕴含的法理，大家又知不知道呢？

定金虽然属违约责任的承担方式，但与违约金并不属于同一个概念，当给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。违约方要求对定金予以调整，不符合定金的性质及适用规则，不予支持。

法律规定债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，也就是说定金在合同没有被违约时是可以折抵合同价款的，定金作为合同债务履行的担保，在合同履行完毕之前均可适用。

依据《担保法》定金合同从实际交付定金之日起生效。

而依据《担保合同法》实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

也就是说，假如当事人实际支付的定金少于约定的定金的，另一方无权要求当事人补足为合同约定的定金。

定金罚则适用的前提是根本违约，不适用于合同主要目的未受影响的一般违约情形。如果买卖合同相对方主张继续履行，说明合同暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能的程度。此时守约方可就其所受损失要求违约方予以赔偿，但不宜适用定金罚则。

在这类案件进行诉讼时，如果当事人要求适用定金罚则并且继续履行合同的，一般法院会告知当事人只能二选一，不能同时主张该请求。

本来约定定金就是为了保障合同履行过程中一方出现违约时另一方避免遭受经济损失，假如违约方愿意抛弃定金或双倍返还定金来达到解除合同之结果，那无须对方同意就可以解除合同了。

《合同法》第条规定：既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金条款。

依据《担保法》定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的%，超过部分不具有定金的法律效力。

来源：法务帮