返点协议，宁波：“买房返佣”纠纷并非个例

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本文导读目录：

1、返点协议，宁波：“买房返佣”纠纷并非个例

2、返点协议，返利就得这么返！4种不同经销商返利设计，这才是厂家该研究的事

返点协议，宁波：“买房返佣”纠纷并非个例 ♂

宁波：“买房返佣”纠纷并非个例

提醒：面对大额交易置业者需谨慎

为了能够拓展更多客源，达到快速卖房的目的，不少房地产开发商都会与各类房地产经纪合作，通过它们延伸自己的触角，招揽更多的客户。这些房产经纪将客户介绍到售楼处，并成功推销，促成交易后，开发商会拿出占房款一定比例的相应佣金给房产经纪。而一些房产经纪为了促成生意，也会对客户许下“买房返佣”的承诺。这听起来的确相当动人。然而，这样的“馅饼”有时却会成为“陷阱”。这不，有人好不容易买到了心仪的房子，事后却为讨要“返佣”而苦不堪言。

说好的“买房返佣”没了

鉴于房产经纪公司在自己寻求法律手段解决纠纷后兑现了部分当初的“返佣”承诺，郝先生便也不打算再继续劳心劳力地计较剩余部分，随即向慈溪法院提交了撤诉申请。

郝先生是安徽人，去年月日，他与杭州湾新区某房地产经纪公司签订《合作协议》。按照该协议的约定，在该经纪公司的中介下，郝先生购买位于坎墩街道某小区的房产一套；郝先生依约购买上述房产，并支付首付款后，经纪公司答应给付.万元的“合作奖励”。今年元旦，郝先生付了首付款，然而，经纪公司此时却变卦了，说好的.万元没了踪影。一拖再拖，郝先生只好诉至法院，最终在法院的介入下，经纪公司兑现了部分承诺。

郝先生的纠纷并非个例。去年月，家住坎墩街道的施女士看中“家门口”的一个楼盘，但感觉价格跟自己的预期有点距离，所以犹豫不决。当时接待她的是售楼部的工作人员小彭，小彭劝她早下决心，因为公司正好有折扣优惠，并且承诺事成之后返还佣金.万元。

开开心心买完房，施女士满心期待等了个月，再联系小彭要佣金时，却发现联系不上了。转头找到该楼盘销售部，又说此人已辞职，且属于个人行为，让施女士自行解决。所幸在坎墩街道信访干部的热心调解下，施女士最终拿到了.万元。本报月日版曾刊登《房产经纪玩失踪楼盘销售部说是个人行为》一文，报道了施女士所经历的这次“买房返佣”的糟心事。

遇到类似情况难道只能自认倒霉，能要回多少算多少？徐先生选择“死磕到底”，最终凭借充足的证据，足额拿到了“返佣”。

徐先生是河南人，在杭州湾新区某汽车零部件公司工作。去年月日，打算在杭州湾新区“安居乐业”的他，与当地一家房地产销售代理公司签订了一份《商品房分销返点协议》，双方在协议中约定，徐先生通过该代理公司购买位于杭州湾新区的某楼盘一套商品房，在支付购房合同首付款的两个工作日内，代理公司返点.万元给徐先生；但是如徐先生日后因各种原因申请退房的，必须在两个工作日内返还上述款项。

协议签订的下午稍晚些时候，在代理公司法定代表人孙某的陪同下，徐先生到售楼现场，并在孙某的现场指导下与房产公司协商确定了购房的诸多事宜并支付定金，房产公司也当场向徐先生出具了房号确认单。在该房号确认单上，商品房的来访渠道一项，填写了孙某代理公司的“上家”——上海某房地产咨询公司。

后续，徐先生与房产公司签订正式的商品房买卖合同并支付首付款，买房事宜差不多就算搞定了。一切似乎进展顺畅。然而，买卖达成后，代理公司却翻脸不认人，拒绝支付此前说好的.万元，让徐先生气不打一处来，随后以合同纠纷诉至法院。

法院判决合同成立该给就得给

慈溪法院依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告徐先生、被告代理公司的法定代表人孙某到庭参加诉讼。

庭上，孙某表示，代理公司并非有意“毁约”，房产公司事后认定徐先生这笔买卖的业绩“归功”于别家中介，现这笔佣金已经结算，没有落入自己口袋分毫，因此也就没有向徐先生返还部分佣金的必要。

据了解，上述房产公司就杭州湾新区的这个楼盘与多家房地产经纪公司签订了分销合同，孙某的代理公司系上海某房地产咨询公司的下级分销商。按照房产公司与经纪公司的合同约定，同一名客户被多家经纪公司报备并带至售楼处看房，以较早带看的经纪公司获得该名客户。

据悉，徐先生在孙某所在代理公司以“上家”的名义带至售楼处前，已由另一中介——上海某置业公司于同日上午带至售楼部报备并办理扫码登记，所以，房产公司认定那天上午带徐先生去售楼部的经纪公司带访有效，享有徐先生的商品房成交业绩，而上海某房地产咨询公司因带访在后，无权与房产公司结算该笔佣金。

难道是中介被客人所“坑”？其实不然。

经法院查明，在徐先生与孙某的代理公司签订返点协议之前，他便坦诚相告当天早些时候曾同其他中介去过售楼部并办理了相关登记手续的情况。对此，孙某进行了核实，确如徐先生所言。但是，孙某称没关系，仍坚持与他签订了这份返点协议，但提醒他去售楼处办手续时要填写并登记另外未经报备和登记的手机号。

中介因自己的工作失误而白忙活一场，就能因此拒绝兑现当初对客户的承诺吗？

法院在审理后认为，原告徐先生与被告代理公司签订的返点协议，应为附条件协议，该协议自所附条件成就时生效。按照此协议的约定，原告只要通过被告购买相应房产并支付完首付房款后，即可要求被告支付返点款.万元。被告明知原告事先已由其他经纪公司带访至房产公司售楼处并办理报备登记手续的情况下，仍与其签订返点协议，并带领原告至房产公司，现场指导其与房产公司签订商品房买卖合同，而房产公司现场向原被告出具的房号确认单也明确原告购房来访渠道为被告的“上家”，故原被告协议约定的条件已成就。

事后，房产公司认定原告商品房成交业绩归于他人，是房产公司根据其与经纪公司签订的商品房分销合同中关于成交业绩确认的约定作出的认定，该约定对原告并无约束力。原告已购买了上述商品房，并付清了购房首付款，原被告在协议中约定的该协议生效的两个条件已然成就，该协议即发生法律效力。最终，法院作出了被告按协议约定及时支付原告返点款.万元的判决。

法官提醒广大置业者，在大额度交易过程当中，注意留取相关的合同原件，详细约定重要合同条款，以此保证自己的合法权益免受损失。

来源：慈溪新闻网

返点协议，返利就得这么返！4种不同经销商返利设计，这才是厂家该研究的事 ♂

返利就得这么返！种不同经销商返利设计，这才是厂家该研究的事

返利对生产厂家来说，是希望最大限度地刺激经销商销售自己产品的积极性，通过经销商的资金、网络，加速产品的销售，以期在品牌、渠道、利润等诸多方面取得更高的回报。返利对经销商来说，则是厂家对自己努力经营其产品给予的奖励。

一、按返利兑现时间分类

、月返利

月返利是指厂家根据经销商月度完成的销售情况，每个月给经销商实现的返利。月返利有利于对经销商进行即时激励，让经销商随时可以看到返利的诱惑，相当于给业务人员配备了一把有力的武器；而且也比较容易根据市场的实际情况、淡旺季等来制定合理的任务目标和返利目标，操作起来非常灵活。厂家可以采取月结季返制，即厂家每个月给经销商结算一次返利，但不立即兑现返利，而是在一个季度结束时，将累计的返利一次性兑现给经销商。

、季返利

季返利是指厂家根据经销商季度完成的销售情况，每个季度给经销商实现的返利。季返利一般在每季度结束后的两个月内由厂家选择一定的奖励形式予以兑现。

、年返利

年返利是指厂家根据经销商年度完成的销售情况给经销商实现的返利。年返利便于企业和经销商进行财务核算，容易计算营销成本，便于参照考虑退换货等政策因素，以及制定明确的销售任务目标，年返利账面金额往往比较大，对经销商有一定的诱惑。但是，对经销商来说，年返利周期比较长，对其即时激励性不够，制定的销售任务目标难以及时进行调整。

、及时返利

及时返利是指厂家根据经销商单次的提货金额，现场给经销商兑现的返利。其优点是计算方便，缺点是影响市场价格。

二、按返利兑现方式分类

、明返利

明返利是指明确告诉经销商在某个时间段内累积提货量对应的返点数量，是厂家按照与经销商签订的合同条款，对经销商的回款给予的定额奖励。明确的按量返利对调动经销商积极性有较大的作用。但是缺点在于，由于各经销商事前知道返利的额度，如果厂家稍微控制不力的话，原来制定的价格体系很可能就会因此瓦解，最终导致乱价、窜货。

、暗返利

暗返利是指对经销商不明确告知，而是厂家按照与经销商签订的合同条款，对经销商的回款给予的不定额奖励。暗返利不公开、不透明，就像常见的年终分红一样，在一定程度上消除了一些明返利的负面影响，而且在实施过程中还可以充分地向那些诚信优秀的经销商倾斜和侧重，比较公平。

三、按返利奖励目的分类

、过程返利

为科学地设计返利系统，应根据过程管理的需要综合考虑返利标准。既要重视销量激励，更要重视过程管理。这样既可以帮助经销商提高销量，又能防止经销商的不规范运作。奖励范围可以涉及铺货率、售点生动化、全品项进货、安全库存、遵守区域销售、专销、积极配送和守约付款等。

、销量返利

经销商在销售时段内（或月、或季、或年）完成厂家规定的销售额，按规定比例及时享受厂家支付的返点。

四、按返利内容分类

．产品返利

产品返利应包含主销产品、辅销产品、新产品等不同的产品系列返利。企业对不同的产品线实现不同的返利标准。例如，流通慢的产品比流通快的产品返利高以刺激流通慢的产品的销量，新产品比老产品返利高以刺激新产品的销量等。通过这些不同的返利方式实现企业产品的均衡发展，鼓励经销商积极销售非畅销产品。

．物流配送补助

对于“物流配送商”型的经销商来说，产品的运输费用成为经销商的主要费用开支，这些开支包括车辆折旧费、汽油费、过桥费、司机工资等。如果这些费用不能从产品的返利中得到补偿，将会影响经销商销售这些产品的积极性，产品的销量将会下滑。

．终端销售补助

终端销售补助主要是对适合终端销售的产品的补助。终端销售主要是指需要进场费、陈列费、堆头费、费等各种名目的费用的连锁超市、商场等卖场。由于这些费用名目繁多，且没有绝对的标准，因此应设置“终端销售补助”，将这些费用折合成比率，返利给经销商，以补偿所需要支付的费用。适合终端销售的产品，应与适合流通销售的产品分开。

．人员支持

为支持经销商在当地开展工作，有些企业会为经销商在当地聘请销售人员。然而，企业要实现对这些销售人员的管理和监控是很困难的。为了充分发挥企业对经销商实现人员支持的效率，经过经销商的申请、企业审核，企业每月给予经销商所核定的人员编制的工资作为人员支持的费用。

．地区差别补偿

由于产品在不同区域的市场基础不一样，产品知名度、美誉度也就不一样。同样的返利标准，显然对市场基础差的经销商是不公平的。为公平起见，企业应设置“地区差别补偿”，以提高市场基础差的经销商的积极性，并通过经销商的积极推荐，尽快使市场基础差的区域成为市场基础好的区域。

．经销商团队福利

为把一定区域内一盘散沙的经销商组织起来，企业应组织经销商成立经销商行会、团队或互利会，并给予会员一定的返利作为会员福利，如给予经销商销量的%作为加入行会的福利。在每个季度组织经销商讨论本区域内的事项如价格、窜货、渠道发展、企业政策反馈等，达成共识，联络感情，为成立大网络打下良好的基础。

．专销或专营奖励

专销奖励是经销商在合同期内专门销售本企业的产品，不销售任何其他企业的产品，在合同结束后，厂家根据经销商销量、市场占有情况及与厂家合作情况给予的奖励。专营奖励是经销商在合同期内专门销售企业的产品，不销售与企业相竞争的产品，在合同结束后，厂家根据经销商销量、市场占有情况及与厂家合作情况给予的奖励。

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