盖房协议，中闻原创 - 农村建房施工合同纠纷若干问题

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本文导读目录：

1、盖房协议，中闻原创 - 农村建房施工合同纠纷若干问题

2、盖房协议，农村建房讲究多，这七个法律问题一定要知道！

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中闻原创 | 农村建房施工合同纠纷若干问题

近年来，因农村地区改善居住环境、整体险村搬迁改造等因素影响，农村地区建房数量有所增长，因房屋质量、工程款结算等引起的农村建房施工合同纠纷比较常见。该类纠纷涉及到合同性质、效力、房屋质量、保修等问题，因农村建房存在施工规模小等特性，严格适用建设工程领域的法律法规必然与广大农村地区的现实情况不符，如何甄别适用目前适用于建设工程合同纠纷的法律法规，是亟待研究的问题。

一、农村建房施工合同纠纷的特征

最高人民法院年月日发布的《民事案由规定》对于农村建房施工纠纷主要是定性为承揽合同纠纷。年修改的《民事案件案由规定》在第三级案由建设工程施工合同纠纷项下新增了一项农村建房施工合同纠纷案由。该类纠纷主要存在以下几方面的特征。

第一，关于主体问题，该类纠纷一般涉及到的是发包人（农户）、和承包方（施工队），承包方基本无相关资质，施工能力不高。

第二，关于建房规模问题。农村房屋基本上属于低层住宅，具有规模小、价值不高、施工难度不大及工艺相对简单等特点，在施工过程中，无法统一履行严格的规划、立项、勘察、设计、施工、监理等程序。

第三，关于合同的管理问题。一般双方签订书面合同的比率较低，施工合同内容存在不完备、条款不清晰、约定不明确等问题。

第四，关于合同的形式问题。在实践中，双方达成的书面协议名目繁多，呈现建设施工合同、建房协议、宅基地自建房屋合同、劳务合同书、承揽合同等形式。约定结算方式各异，存在以房屋间数、建设平米、人工费等多种方式计价。

二、农村建房施工合同纠纷的难点

关于合同的效力问题

由于建设工程涉及社会公共利益和公共安全，为保证建设工程质量安全，我国法律、行政法规对于承包人的主体资格进行了严格的限制。依据建设部《建筑企业资质管理规定》第、、条的规定，建筑企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。另外，除了上述规定外，《建筑业企业资质标准》规定了各资质的企业可以承包工程范围的标准。

但是，上述规定并没有明确是否适用于农村建房，在是否需要资质问题上，导致审判实务中认定存在一定分歧，如有观点认为，考虑到农村建房规模一般较小的特点，应不要求施工方具有资质；有观点认为，随着经济的发展，农村居民生活水平的提高，农村居民建房规模也发生了变化，不再局限于一层、二层房屋，现阶段，建设三层房屋也常见，三层以上建房工艺复杂，应当要求施工企业具有一定资质。具体到案件中，涉及到承建三层农村住房时，有的判决，认为“双方签订的合同不违反法律法规强制性规定，依法签订的合同对双方当事人具有约束力。”有的则予以认定合同无效，如（）粤民终号案件。

关于工程款问题

该类纠纷中，多种因素导致当事人之间的施工协议约定较为简单，对于工程款结算的方式、标准均约定不明确，有的案件中当事人甚至不能提供书面的合同。关于工程款结算，实践中发现主要存在以下几类问题，一是双方约定结算方式不明确，比如以建房面积结算，即存在双方是以室内建房面积结算还是以出檐面积计算的争议。二是在存在增量工程的情况下，对于增量工程的结算方式没有约定；三是在存在半拉子工程的情况下，由于施工方未完工退场，导致施工范围难以查清存在的结算异议；四是在双方约定为大包的情况下，发包方即房主也购买了部分材料，双方结算出现分歧。另外还有一个需要注意的问题是在施工人起诉索要工程款的情况下，房主提出质量问题是按照抗辩还是反诉处理。

关于工程质量及鉴定问题

在实践中，当事人往往以质量问题进行抗辩或者单独就质量问题起诉施工人，由于建筑工程相对较为专业，是否有质量问题很大程度上依赖鉴定，但是目前启动鉴定主要存在二方面问题。

一是质量标准选择难，鉴定结论的接受度低。我国目前对农村自建房屋质量鉴定尚无统一标准，如果根据建设工程的相关质量验收国家标准，将导致自建房质量基本不达标，施工方必然要败诉赔偿。于是，有的鉴定机构参照《农村危房鉴定技术导则》作出鉴定，有的参照《民用建筑设计通则》，还有的结合施工现状及所建房屋实际情况作出鉴定，标准的不统一使得当事人对鉴定报告的接受程度较低。

二是鉴定的成本较高，判决的自动履行难度大。鉴定的常规程序一般是先进行质量问题鉴定，如有质量问题再进行修复方案鉴定，最后再根据修复方案进行修复费用鉴定。一般全部鉴定下来，费用最少数万元。导致案件成本过高，不利于纠纷的解决。

关于保修期问题

在建设工程案件中，保修期的规定一般较为明确，但是在农村建房案件中，如何确定分项工程的保修期比较困难，原因在于现行法律法规中关于保修期的规定并没有明确是否适用于农村建房案件。关于保修期问题，有的案件中，当事人双方在合同中约定了保修期，例如北京市通州区法院（）京民初号案件中，被告陈某与原告李某在《房屋建筑协议》中明确约定，房屋主体结构及屋顶防水保修一年。更多的情况是，双方并未在建房协议中约定保修期，在房屋建成并交付使用的情况下，保修期如何确定在目前的法律框架下并不清晰。

三、相关问题的思考

关于合同的效力

笔者认为，对于两层（不含两层）以上的住宅，如承包方不具备相应的施工资质，双方签订的合同应为无效合同，对于两层（含两层）以下的农村房屋，应当不要求施工方具有资质。理由如下：

首先，在农村建房施工合同纠纷中，是否应当考虑资质问题上。农村建房施工合同纠纷本质上还是属于建设工程合同纠纷，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。

其次，关于几层以上的农村建房需要施工方持有相关资质。《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第三项的规定，“农民自建低层住宅”是指农民自建的两层（含两层）以下的住宅。” 《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。农民在农村自建的低层住宅，量大而面广，情况千差万别，目前仍以较为简易的居多，要将这类农村自建住宅都纳入国家的行政管理之中，目前难以做到，从执法成本考虑，也没有大的必要。曾有《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对农村低层住宅的建筑工匠资质作出了规范要求，但该部门规章于年被废止，使农村建筑工匠审核资质无法可依。目前我国现行法律法规对农村建筑资质没有作出明确规定。

针对此问题，有些地方高级人民法院在相关解答中亦有所涉及，例如《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定：施工人签订合同承建小型建筑工程或两层以下（含两层）农民住宅，或者进行家庭住宅室内装饰装修，当事人仅以施工人缺乏相应资质为由，主张合同无效的，一般不予支持。

综上而言，笔者认为，两层以下（含两层）农民住宅因施工工艺相对较为简单，应当不要求施工方有资质。两层（不含两层）以上的农村建房应当需要有资质，否则，建房合同因违法资质管理而无效。

关于工程款

在该类纠纷中，施工人起诉索要工程款的情形比较常见，实践中，比较常见的是房主与施工人在合同中约定按照房屋面积结算，约定了每平方米的单价。从索要工程款所处的施工阶段来看，有的是工程未完工，施工人索要工程款，有的是房屋已经交付使用，施工人索要工程款。

关于在该类纠纷中，房主提出质量异议，是按照抗辩还是反诉处理。笔者认为可以参照《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十八条的规定处理。对于所建房屋，房主已实际使用，工程存在的质量问题一般应属于工程质量保修的范围，房主以此为由要求拒付或减付工程款的，对其质量抗辩不予支持；房主反诉或另行起诉要求施工人承担保修责任或者赔偿修复费用等实际损失的，予以处理。对于所建房屋房主尚未使用，房主以工程质量不符合合同约定为由要求拒付或减付工程款的，可以按抗辩处理；房主要求施工人支付违约金或者赔偿修理、返工或改建的合理费用等损失的，应告知其提起反诉或另行起诉。

关于工程质量与鉴定

（）关于鉴定标准的问题

首先，发包人能否申请按照国家标准进行房屋质量鉴定？笔者认为，如双方在合同中明确约定了按照国家相关标准进行施工建设，可以基于合同自治的原则，在房屋质量鉴定时，可采用国家标准。如双方未约定或未就适用国家标准进行鉴定协商一致，考虑到农村房屋建设的特殊性，不宜采用国家标准进行鉴定。在审判实务中，鉴定机构一般会要求法院说明鉴定采纳何种标准，在目前标准不明的情况下，鉴定标准的采用仍是尚未解决的难题，解决此问题，尚需相关规定进一步明确农村建房的标准。

（）鉴定费用过高的问题

一般农村建房工程质量可以区分为是否影响安全使用标准、是否符合一般居住使用标准以及一般影响工艺、美观等微小瑕疵标准三种情况。第一种是影响房屋安全使用的质量问题，比如房屋基础结构严重缺陷、或者被认定为危房等；后二种情况是普通质量问题，仅影响到房屋的部分功能、美观效果等，比如墙皮脱落、地面不平、地砖空鼓等情况。对于上述第一种情况，一般应当通过房屋质量鉴定进行认定；对于后二种情况，考虑到诉讼的成本、案件处理的社会效果等因素，对于瑕疵的确定以及此后的修复费用、工程款的酌情扣减可以自由裁量。

实践中，有的当事人提出房屋存在质量问题，但不申请鉴定或者因质量标准约定不明等因素，导致鉴定机构不予受理或者无法做出鉴定结论的情况下，对于当事人提出的质量问题，可结合房屋现状对发包人的影响、损害范围、现场勘察情况、本地区施工标准、工程总量、一般市场情况等因素，酌情处理。

还有一种情况是，在鉴定机构已经出具质量鉴定结论的情况下，如再启动修复方案与修复费用鉴定，会明显导致诉讼成本增加，考虑到当事人诉讼成本问题，修复方案与修复费用确定可通过向有资质鉴定机构、注册建筑师、监理等专业人员、机构咨询方式，并结合双方当事人约定、当地市场价格确定。

关于保修期的问题

关于保修期，在该类案件中，能在合同中作出约定的是少数，多数情况下，双方当事人并未在合同中约定。有的案件中，当事人约定了质保金但是也未约定保修期。笔者认为，有约定的应当按照双方的约定，没有约定的，应当参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》文件中关于保修期限的规定，结合当地习惯、行业管理酌情认定保修期。

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农村建房讲究多，这七个法律问题一定要知道！

问题

　　农村宅基地上建房有“六不准”

　　【法官解读】

　　按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，农村建房有“六不准”：

　　一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队建造，同时还需要向乡镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工。

　　二、不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除，但若通过合法继承等方式获得的宅基地，是被允许的。

　　三、不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋，违反《城乡规划法》的规定，面临被拆除的危险。

　　四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　五、不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许“挂羊头卖狗肉”，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

　　六、不准未批先建。建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。

　　问题

　　城镇居民在宅基地上建房，遇拆迁能得安置补偿吗？

　　【案情简介】

　　某村村民李某向村委会申请了一块宅基地，并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同，由王某在该宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造，该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法院，要求确认合同无效，并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立？

　　【法官解读】

　　我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效，宅基地使用权仍归村民李某。根据“房地不分离”原则，房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有，故李某是宅基地使用权人，也是房屋的所有权人。法院判决，李某可以获得拆迁安置房，而王某仅是房屋出资者，并非房屋所有权人，无权获得拆迁补偿利益。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　问题

　　因读书就业迁出户籍，城镇户籍子女还能继承宅基地吗？

　　【案情简介】

　　王某早年因读书和工作，户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口，在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后，经相关部门审批，王某与父母一同出资将家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世，王某可否继承老家的宅基地使用权？

　　【法官解读】

　　城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。

　　本案中，王某宅基地上仍有房屋，故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权，但如果宅基地上的房屋灭失，王某就不能单独就宅基地予以继承。

　　需特别指出的是，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撑此房屋的宅基地将不能继续使用，而是由集体经济组织收回处置，继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁，宅基地的拆迁补偿分为两种，一种是对地上房屋的补偿，房屋作为父母的遗产，无论子女户口在哪里，都有权继承；另一种是对宅基地使用权的补偿，因宅基地不属于遗产部分，无法继承。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

　　问题

　　自建房施工造成人身损害，房主一定要担责吗？

　　【案情简介】

　　房主甲与个体工匠乙签订《施工协议》，约定房东甲将其位于某村的三层楼房发包给个体工匠乙建造，个体工匠乙雇佣丙为其施工。丙在施工作业时不慎坠落，将路过的丁砸伤。因此，丁将被告甲、乙、丙三人诉至法院，要求三被告赔偿损失。

　　另查明，个体工匠乙无村镇建筑施工资质。丙某施工过程中，施工场地未搭建安全防护网，未系安全绳。

　　 【法官解读】

　　农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义务。

　　自建三层(含三层)以上房屋需要建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，一般认定为农村建房施工合同。该种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。

　　自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。

　　自建两层(含两层)以下底层住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房东承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。

　　本案中，房东甲其将三层楼房发包给个体工匠乙修建，双方的关系是建设工程发（承）包关系，施工过程中造成丁人身损害，应当承担侵权责任并赔偿损失。个体工匠乙作为工程的承包人，是施工现场的组织指挥、监督协调者，也是安全风险的管控者，事故的发生主要是因其管控不到位，存在较大过错，应承担主要责任。其次，行为人丙虽然是个体工匠乙的雇员，但其在施工中缺乏安全防范意识，在未搭建安全防护网、未系安全绳的情况下不规范操作从而坠落造成损害，也有一定过错，亦应承担一定的责任。房东甲将涉案工程发包给不具备施工资质的个体工匠乙修建，存在选任过错，应当承担一定比例的责任。

　　【法条链接】

　　《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》以及《中华人民共和国建筑法》的规定，“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层）以下的住宅承建方是不需要建筑从业资质的，而三层（含三层）以上则受《中华人民共和国建筑法》的调整，承建方须具备相应建筑从业资质。

　　《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。

　　问题

　　邻居建房造成自家房屋墙面开裂、地面沉降等，该如何赔偿？

　　【案情简介】

　　年年中，李某对其房屋进行了改造，将原有的房屋全部予以拆除重新建造，开挖基坑深达米。在改建房屋过程中，隔壁邻居王某家中出现墙面开裂、地面不均匀沉降等各种问题，故向法院起诉，要求判令李某赔偿因建房造成房屋破坏产生的修复损失等费用。李某则认为，王某房屋出现问题系其年久失修所致。

　　【法官解读】

　　建造房屋过程中，禁止进行危及相邻不动产安全的活动。本案中，被告将其房屋拆除重建，在重建过程中，原告家中发生墙面、地面开裂、瓷砖裂缝、地面不均匀沉降等损坏情形。司法鉴定意见认为，被告李某坑基施工是造成原告王某家中内外装修损坏、不均匀下沉的直接原因，结合修复方案和费用的鉴定报告，法院最终确认修复损失为.万余元。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》第二百九十五条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

　　问题

　　二十年前邻居紧挨着宅基地建房，如今自建房却被指责妨碍通风采光，责任到底在谁？

　　【案情简介】

　　年，李某在自家宅基地上盖了两间三层楼房，东墙建在其土地使用范围内东边沿，此处紧挨着邻居王某后院西侧。

　　年初，王某在后院开始新建钢构房，因二十年前李某建房时未预留通风采光空间，导致王某所建墙体与李某的东墙体紧靠，李某家的窗户打不开，更别说通风、采光。李某将王某起诉至法院，要求王某将其房屋堵塞的二楼、三楼窗户部分予以拆除。

　　【法官解读】

　　相邻房屋的所有权人和使用权人，在构筑房屋时均应当给予相邻人通风、采光、通行等便利。本案中，原告李某建房在先，紧邻其宅基线建房，未给其通风、采光保留相应的空间；另一方面，被告王某建房在后，与原告李某互不相让，明知其建筑会导致原告通风采光受阻而执意为之。两个因素相互结合，造成原告通风、采光受到影响。

　　法院经审理判决，王某应当将其房屋堵塞李某窗户的部分予以拆除，并保留适当距离用于通风、采光。李某对于王某拆除阻挡部分以及拆除后重建所发生的费用，应当承担相应比例。考虑到李某建房行为在先，对于结果的发生负有主要责任，法院最终酌定李某承担%的责任。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》第二百九十三条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　问题

　　邻居建房把出入口堵成“单行道”，可以要求拆除吗？

　　【案情简介】

　　李某房屋后门有一条村路出口，邻居王某在该路上垒砌了砖块，搭起了门架、挡雨棚，在路面上修建了围墙，使得该路严重受阻，难以通行。原告向法院提起诉讼，请求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意设立的门架、围墙、垒砖等障碍物，恢复道路原状。

　　王某则认为，原告李某家大门口有村道（水泥路面）与村里的主干道衔接，出入通行方便，原告诉请拆除的通道并不是原告生产生活的必经通道。

　　【法官解读】

　　相邻通行权的主张必须是以必经通道为前提。只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，且处于相邻他方所有或使用的土地包围之中，致使其不通过他方土地就无法通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻通行权。如果除经由该土地通行外，尚有其他通道可以通行，则相邻方无权主张相邻通行权。

　　在本案中，原告所主张的其房屋后门村路，并非原告为了生产生活的必经通道，因此，原告诉请要求被告拆除此通道上的门架、围墙、垒砖等障碍物，恢复通道原状，没有法律依据。

　　 【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》第二百九十一条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

来源：山东高法、中国普法