过房协议，买卖二手房签订了合同，支付房款已入住，就一定是自己的房子吗？

买卖二手房签订了合同，支付房款已入住，就一定是自己的房子吗？

现在城市房价一路飙升，很多人面对高昂的房价，在经济能力不完全具备的情况下，会选择购买二手房，但熟不知，在二手房买卖过程中，存在着许许多多的法律风险和不规范的地方，一不留神，就会使自己陷进去，严重者还有可能会落个房财两空的境地，因此在二手房买卖过程中一定要提高警惕，注意防范，以维护好自己最大的利益！

年月份，张某想在某区买房，通过房屋中介得知王某有位于该区*路*小区*幢的一套小户型房屋要出售，张某实地查看了该房屋，觉得符合自己的要求，并看到王某的房权证即“*市房权证*区字第***号”，该房权证上显示王某为房屋所权人，并显示为单独所有，表面上看没有任何问题，房屋中介也告知没有任何问题。张某与王某双方商谈后最终该房屋价格为万元成交，并签订了二手房屋买卖协议，从年月至年月，张某前后共向王某支付了万元。遂要求王某过户该房屋产权给张某，待办理过户手续后，张某将剩余万元一次性向王某支付完毕。因王某人在外地，张某催促好几次，但总因时间不凑巧等因素，双方一直未能及时办理过户手续。张某购买该房后签订协议后，前后装修共花费万元多，也于年月份就已搬进入住。

可到了年月，张某突然接到赵某的电话才知道这个房屋不知啥时候已变更到赵某的名下。赵某还向张某出示了该房屋的新的不动产登记证书，显示是年月份才变更到赵某名下的，张某感到非常诧异，经过了解后才得知，王某与赵某原系夫妻关系，双方于年办理的离婚手续，当时的离婚协议上约定该房屋归赵某所有，但房屋的产权一直在王某名下，那时候王、赵二人也并没有去房管局办理产权过户手续，将该房屋变更至赵某名下。

后来据王某所说，二人在离婚时因该房屋还有银行的贷款尚未偿还完毕，在银行那里还没有解押，赵某看到还有这么多贷款未偿还完，口头说过不要该房屋，但二人也没有签订过新的协议之类的东西。王某就一直认为自己仍然是该房屋所有权人，且房权证仍是自己的名字，自己有权处分该房屋，就将该房屋挂到中介进行出售，王某拿到张某先期支付的万元后，随即就到银行将尚未偿还完毕的多万元贷款一下子给偿未完毕，银行进行了解押。

而赵某得知王某将该房屋卖了以后，心里不乐意了，就在他们老家当地的法院（王、赵二人是外地的）起诉王某要求继续履行离婚协议内容，将房屋产权变更至赵某名下，并在起诉的当天就对该房屋进行了财产保全，因张、王二人缺乏法律意识，再加上王某一直在外地，时间不凑巧等因素，一直没有及时将该房屋过户至张某名下，正是因为这个原因让赵某钻了空子，赵某在他们当地法院起诉王某后，拿着胜诉的判决书，通过法院执行部门直接到房屋所在地的不动产登记中心将房屋产权变更到了赵某名下，并于年月份拿到了新的不动产登记证书。而所有的这中间的一切事情，王某一直未向张某透露过半个字，张某对王某的婚姻状况及离婚协议等内容更是一概不知。

赵某在他们当地法院如何起诉王某，张某均不知情。随后，赵某手持该新的不动产登记证起诉张某，说是张某占了她的房子，要张某立即搬出该房屋。现在张某花了万元钱购买的该房子，又花费万元装修了该房子并已入住，该房子却成了第三人赵某的房子。张某现在非常气愤，钱也花了，房子却不是自己的。随着到王某要求退钱赔偿损失，可王某已将张某支付的款项偿还银行进行解押，根本无能力退还给张某，张某现在面临着支付给王某的购房款目前要不回来，另一方面赵某咄咄逼人的要张某腾房，真是遇到了房财两空的被动境地！

律师小结：依据《民法典》第条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

在这个案件中，张某在购买该房屋时是善意的，因为张、王二人签订有二手房买卖合同，第二也是以合理的价格转让，但唯一缺乏的一点就是该不动产没有及时变更至张某名下，倒是让赵某抢先将该房屋产权证变更至自己名下了，因此就善意取得的这三个条件中，张某最重要的一个条件没有具备，那就是没有及时办理过户，所以张某在本案中不构成善意取得。虽然张某已经支付了大部分款项，也已经装修入住，但仍然不是自己的房子。

而赵某的“聪明”之处就是在发现王某卖该房屋时，“第一时间”将该房屋通过诉讼的方式抢在张某之前变更到了她自己的名下。 正是因为这样的抢先使赵某占尽了先机，目前从形势上来看，这所房子就是赵某的，赵某有权要求张某腾房。因此张某下一步要想挽回自己的损失，只能起诉王某退钱并要求其赔偿损失。或者能通过三方协商拿出一个相对合理的方案，通过调解的方式来解决此事。

律师提醒：在买卖二手房的过程中，除了看表面的东西比如房产证，房屋本身以外，还要全面了解该房屋背后的信息，比如出卖方的婚姻状况，是否离婚，离婚协议上约定给了谁？房子判给了谁？有没有共有人，是否属于夫妻共同财产？另外该房子有没有被查封、抵押，有没有其他债务等等，都是需要重点了解的地方，再一个如果决定购买该房屋就要第一时间尽快办理产权过户，以免夜长梦多，出现不可预料的其他事情发生，导致最终不能顺利拥有该房屋。所以避免出现本案中房子款项也出了，最终还要面临腾房的不利局面！