换房计划书

《房产攻略》一房屋置换/换房计划书

《换房计划书》

购房者在换房的过程中，不可避免会遇到一些问题和麻烦，行动前要尽可能多地了解清楚。由于换房时涉及到的程序繁杂，也潜在着很多风险，因此，购房者一定要注意及时避免，在可控的范围内将损失降到最低。

一、换房族需要提前了解的内容

、换房的动机

换房，首先需要搞清楚自己的真正需求，就是为了解决实际居住的问题，不同的需求有不同的解决方案。

如果只是想换个大房子，这属于改善居住条件的换房，这种换房除了对房屋面积有要求外，还应考虑周边配套的完善度。生活品质的改善，有时候更重要的是配套。

、换房的资金

资金是影响换房成功与否的重要因素。目前的房子是否有贷款未还清，如果未还清，可能需要依靠中介垫资来完成卖房；如果已还清则可以直接用卖房所得资金来买新房。

、换房的方式

换房通常有两种选择，一是先买后卖，一是先卖后买。

在房价上涨的时候，若是房源很抢手，适合先买后卖；如果收入比较稳定，手头上的流动资金不多，可以选择先卖后买。

二、常见的换房风险

常见的换房风险有三种：时效风险、资金风险、违约风险。

（一）时效风险

、付款时效。换房者有时想用卖房所得的部分款项支付购房首付款，但如果旧房仍未卖出，首付款就无法及时交付。

、交房时效。如果卖房没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。所以，要明确交房的时间和违约责任，具体内容要落实进合同。

、户口迁出时效。如果以前房主的户口还在里面未迁出，买方的户口就无法迁入。为了避免不必要的麻烦，买方最好去房屋所在地派出所核实户口。

（二）资金风险

、资金安全问题。一般定金、首付款、尾款、税费等资金会贯穿在房屋交易的整个过程中，所以很有必要进行资金监管，避免交易中的资金风险。

、资金不能及时到位。这就涉及到一个时间差的问题，如果旧房卖不出，新的购房资金就很难拿到手，如果签订了购房合同，还会面临违约。

（三）违约风险

、买方违约。买方出现违约情形时，应该在违约行为发生日之内，以房屋总价的%向卖方支付违约金，已向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。

、卖方违约。卖方出现违约情形时，应该在违约行为发生之日起日内，以房屋总价的%向买方支付违约金。

三、换房时的注意事项

、资金储备是基础。换房，首先而关键的就是要有资金储备的能力。当然，也要对资金安全问题进行防范。

、选择合理的房源。无论刚需还是改善，对房源的选择都需要慎重。换房时，买房卖房不好同时进行，所以要分清主次，合理规划。

、平衡好区域和房价的关系。改善型购房者对住所各方面的要求比较高，但是优质区域的总体房价相对来说较高，换房者需要全面衡量一下区域和房价的关系。

、签订合同要仔细。买房也好，卖房也好，都离不开签合同。所以，购房者有必要在合同问题上多下功夫，注意细节，维护自身合法权益。随着人们生活水平的提高，换房也变成了一件跟买房一样普通的事情。但换房过程中，风险和机遇并存，置业者有必要提前了解清楚其中的原委。

四、换房成本

、契税/增值税/个人所得税。如果是首套房契税%或者.%征收，第二套住房契税%；普通住宅房本满二年，免征增值税，如果是非普通住宅，增值税差额征收；房本不满五年或非家庭名下唯一住房，个人所得税按照差额%征收。

、中介服务费。中介公司的佣金比例公式：房屋成交价格*.%；例如：万.%=.万，各个品牌中介公司，收费的标准不一样，可以参考实际情况来具体计算。疫情当下，经济萧条，保证资金安全的前提下，购房成本已成为了置业者很大的一部分支出。

、垫资费。房屋有抵押无法自行解除抵押，需要客户或者第三方担保机构进行赎楼还款，会支付相对比例的垫资担保费用。

随着人们生活水平的提高，换房也变成了一件跟买房一样普通的事情。但换房过程中，风险和机遇并存，置业者有必要提前了解清楚其中的原委。

通通说：

无论您在哪家中介公司成交，一定要看好合同的时间节点，因为买卖双方都是以合同来判断交易周期。