换房协议，“以票换房”实务解析

“以票换房”实务解析

前言

近年来，随着房地产行业暴雷，市场上频现开发商商票逾期拒付或延期支付现象，商票承兑出现严重危机。商票无法折现，对施工人，供应商等商票持有人的正常经营造成了巨大困扰，部分商票持有人与开发商沟通协商，尝试达成商票折价兑房方案。但商票折价兑房存在诸多法律风险，商票持有人稍有不慎，就可能房票两空。

一、“以票换房”模式解析

“以票换房”，即开发商发生商票逾期兑付或无法兑付时，与商票持有人达成的一种债务化解方案，即用开发商正在建设或即将建设的期房折抵商票持有人手中的逾期商票款。商票折价兑房实质是将商票款转化为购房款，包含两个过程，第一，双方之间票据法律关系的解除，第二，双方商品房买卖合同关系的建立。

双方达成初步意向后，会通过签署若干书面协议来促成债务化解方案的落地，一般来说，双方将会先后签署《认购协议书》、《确认函》、《商品房买卖合同》等。

首先双方签署《认购协议书》，持票人向开发商明确表示以商票款折抵购房款来购买商品房的意向并确定标的的基本信息以及后续签署正式买卖合同的时间，该协议性质类似于《商品房预售合同》。同时双方签署《确认函》，双方确认，商票的“票据已结清”并由开发商将商票收回，双方之间的票据法律关系即告终止。最后双方签署《商品房买卖合同》，确定办理网签备案和产权变更等事宜，直至持票人取得期房所有权。

二、“以票换房”法律风险

、商品房预售许可证

我国商品房预售实行许可制度。《城市商品房预售管理办法》第条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，因此，《商品房预售许可证》是商品房进行合法交易的基础，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（以下简称《解释》）第条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。

由此可见，若目标房屋未取得房屋预售许可证，则持票人与开发商之间签订的商品房合同无效，持票人通过“以票换房”，实现债权受偿的目的亦无法实现。

、商品房限购政策

在国内部分城市，对于商品房的买卖，存在严格的限购政策，持票人作为买受人，只有满足一定条件，才拥有商品房交易的资格。若商票持有人受到“限购”政策的影响，属于限购人，即使其与开发商协商达成一致以商票折价兑换期房，但最终亦无法在不动产登记中心办理网签备案。持票人“以票换房”的最终目的是获得商品房所有权，保证债权实现。不动产所有权的变更以登记为要件，若持票人仅能和开发商签订书面认购协议或商品房买卖合同，但不能办理网签备案及产权过户登记手续，那么商品房买卖合同在根本上是无法履行的。

最终，持票人与开发商之间仅形成了债权法律关系，不产生任何物权上的法律效力。虽然双方签订的商品房买卖合同有效，但持票人实际无法取得商品房的所有权。

、抵押权、建设工程价款优先受偿权

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

通过上述规定可知，持票人在满足一定条件的情况下，“以票换房”行为可以对抗抵押权。第一，持票人系个人消费者，非法人主体；第二，商品房（期房）买卖合同签订于法院查封前；第三，商品房系居住住宅，非用于商业用途；第四，持票人商票折价价值超过商品房买卖合同总价的百分之五十。

另外，“以票换房”行为能否对抗建设工程价款优先受偿权呢？《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条曾规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但是随着《民法典》的实施，批复被废止了，现消费者是否享有优先于工程款的优先权问题，宜个案处理，待今后执行异议之诉司法解释制定时一并解决。

总结而言，持票人多为法人主体，从事商票折价兑房行为无法对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权。

三、风险防范措施

持票人在与开发商的商票折价兑房交易中，必须关注商品房相关手续、购房人资质以及商品房权利瑕疵等法律风险。为规避上述风险，维护持票人的权益，特提出如下风险防范措施。

、商品房尽职调查

持票人在与开发商达成“以票换房”的方案意向之前，持票人应当先对标的商品房的建设手续，即“五证”是否齐备进行查验，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售预售许可证》。其次，持票人还应对所换取的商品房进行产权调查或要求开发商提供产调报告，确认标的商品房不存在查封、抵押等权利瑕疵，如果有必要，也可以对标的房产进行现场实地考察，保证房产不存在烂尾等情况。最后，持有人在确定房产不存在权利瑕疵之后，应该尽早与开发商签订《商品房买卖合同》并进行网签备案和房产过户手续的办理，及时受领和占有房屋，确保最终顺利享有所有权。

、购房资格确认

目前，国家对楼市的调控不断升级，全国主要大型城市均出台了限购政策。持票人应当在与开发商达成“以票换房”的方案意向之前，确认自身是否存在所在地的购房资格，防止后续无法办理网签备案和房产过户手续。现实中，大型开发商的项目一般遍布多地，而各地对于商品房的“限购”政策并不一致，若持票人不满足意向地购房资格，持票人可与开发商沟通协商，选择其他地域的商品房进行商票折价。

四、票据追索权困局

若持票人与开发商无法达成“以票换房”方案的，持票人可以选择票据关系或基础法律法律关系进行债权清偿，基础法律关系可能包括包括买卖合同关系、设备租赁合同关系、建设工程施工合同关系等。

《票据法》第六十一条规定：汇票到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权。持票人可以将所有背书前手及作为出票人的开发商作为被告，行使票据追索权。

但是若持票人选择以票据法律关系，则存在如下缺点。第一，持票人对前手的追索权存在六个月除斥期间，自被拒绝承兑或者被拒绝付款之日起计算；第二，持票人未提前行使付款请求权或未获得拒付通知，而径行行使追索权，可能被法院驳回起诉；第三，票据纠纷存在集中管辖的问题，如恒大集团票据纠纷由广州中院集中管辖，苏宁票据纠纷由南京中院集中管辖。集中管辖之下，案件推进速度会大大减缓。

持票人在商票被拒付后，可以选择以基础法律关系主张权利，一方面可以规避集中管辖的风险。另一方面若持票人系承包人，以施工合同关系主张工程款，属于专属管辖，还可以同时主张建设工程价款优先受偿权，确保持票人债权得到最大受偿。

作者简介

施若冰

法律硕士。专注于民商事争议解决、企业合规、建设工程等法律服务领域。