换房协议，一纸换房协议书，两套房子权利人

一纸换房协议书，两套房子权利人

一、案情简介

李某与某地产公司于年月日签订《商品房买卖合同》一份，约定李某购买该公司号房，年月日双方签订换房协议书一份，约定原李某购买的浩方换成号房，后因双方未签订新的《商品房买卖合同》，该公司将涉案房屋卖给了第三人。

二、法律解析

首先，关于是否违约问题。双方已经签订了《商品房买卖合同》后又签订换房协议，视为和解协议对原合同主要条款进行了变更，两份协议均未违反国家法律规定，属于有效的合同。但该公司将涉案房屋又出卖给了第三人，侵害了李某的合法权益，导致合同根本目的不能实现，构成一房二卖，该公司应承担违约责任。

其次，关于赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，像本案这种一房二卖的行为，合同备案不注销，需要承担后果是相当严重的。