开发商出售房屋层高与合同约定相差.米，法院判决解除购房合同
年月日，原告张三与被告公司签订一份《商品房买卖合同(预售)》约定，原告购买被告所开发的商铺，建筑面积.平方米，层高为.米，总房价款为元；原告于合同签订当天支付首期款元，余款元向第三人商业银行申请贷款支付；逾期付款超过日的，被告有权解除合同；被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计应付款的%向被告支付违约金；被告应于年月日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告依约支付了首期款元。
年月日，原告与被告及第三人签订了一份《个人购房按揭借款合同》，约定原告向第三人借款元，以上述所购房屋作借款抵押，被告作为借款保证人，款项由第三人直接转账给被告。同年月日，被告收取了第三人支付的元。
另外，原告还向相关部门支付了涉案房屋住宅专项维修基金.元和房屋购置税.元，向被告支付了办证费用元。
庭审中，原告表示在购买涉案房屋前有参观过相似的样板房。
年月日，被告向原告发出《收楼通知书》。据快递单显示，原告于年月日收到。
年月日，涉案房屋所在的倚湖居某竣工验收。据被告提供的《单体建筑信息汇总表》、《建筑审核意见书》显示，涉案房屋所在的倚湖居某三层至十五层的层高均为.米。
年月日，原告委托广东某律师事务所向被告寄送一份《律师函》称：原告与被告于年月日签订《商品房买卖合同(预售)》，按合同约定，被告应当向原告交付商品房层高为.米商铺，经原告核实，被告拟交付商铺层高仅为.米，与合同约定严重不符。原、被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应遵守合同之约定，及时履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了房屋价款，现被告不能按合同约定交付房屋的行为已构成了严重违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。有鉴于此，原告授权律师通知被告，于收到本函之日起解除《商品房买卖合同(预售)》，退还及赔偿损失...。据快递单显示，该《律师函》的签收时间为年月日。
年月日，被告向原告回复一份《复函》，认为原告提出合同解除的理由不成立，基于解除合同提出的各项主张其无需承担。
据第三人出具的银行流水清单显示，自年月日至年月日，原告共已还借款本金.元、利息.元，剩余应还本金余额为.元。
法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：.被告应交付的房屋层高与合同不符是否构成违约，本案《商品房买卖合同(预售)》和《个人购房按揭借款合同》应否解除；.如构成违约和解除合同，被告应如何承担违约责任。
关于第一个争议焦点。合同中约定的层高为.米，实际层高为.米，双方对此均予以确认。首先，合同是双方当事人经过磋商、合意订立的具有法律效力的文本，每一条约定均是使合同一方产生交易目的和信赖利益的基础，因此在签订合同时才应稳重、谨慎，此亦符合合同法上的合同严守原则。其次，虽然被告认为此系工作人员录入错误所致，且交付房屋已经过竣工验收备案合格，故不构成违约，但是，被告的工作人员在签订合同时是履行职务行为，代表的是被告的意思表示，而且在该合同签订后被告作为专业的房地产开发单位也没及时发现、解释或磋商变更这一与规划建设不符的层高约定，显属疏忽大意的过失。再次，尽管原告曾去涉案楼宇观看过样板房，但据被告提供的光盘显示，该样板房已有基本装修且吊天花板，不能实际目测层高。所以，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其拟交付商品房的实际层高与合同约定相差.米，误差比例约为%，系属与约定严重不符，且现交付层高.米商品房已是“事实上履行不能”，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中因当事人“其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合原告发出的《律师函》于年月日到达被告的情况，故法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》于年月日解除。此外，由于《商品房买卖合同(预售)》解除后，《个人购房按揭借款合同》的目的已无法实现，原告有权解除按揭贷款合同，故原告要求解除与第三人签订的《个人购房按揭借款合同》，法院也予以支持。
关于第二个争议焦点。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应向原告返还价款和赔偿损失。首先，原告向被告支付的购房首期款元、办证费用元，被告应予返还。其次，原告要求被告支付违约金.元、房屋购置税.元、住宅专项维修基金.元和交通费、误工费元，原告主张违约金依据的是涉案合同中约定的逾期付款违约金，但该违约情形与本案的违约情形完全不同，并不宜直接适用该违约金计算方法，故法院不予支持；至于房屋购置税、住宅专项维修基金的收取方均不是被告，原告应另行按照正常途径申请办理退款；交通费、误工费没有任何证据，法院不予支持。最后，本案《商品房买卖合同(预售)》系因被告违约行为而致解除，被告还应向原告赔偿损失。由于原告已向第三人按期支付因购房贷款而产生的借款本金和利息，被告应向原告赔偿该部分已支付的本金和利息，该本金和利息自年月日起计算至判决生效之日止(具体金额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；另被告占用了原告的首期房款必然会导致原告产生利息损失，故被告应向原告支付资金占期间的利息，再结合原告的具体请求，原告请求按年利率.%计算缺乏依据，该利息以元为基数从年月日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至该款项还清之日止。
至于原告请求的被告结清原告与第三人剩余贷款余额及相应利息，因《个人购房按揭借款合同》的解除系因被告违约而引致，原告向第三人承担的损失赔偿责任最终亦应由被告承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，可由贷款的实际收取方即被告将剩余购房贷款本金返还第三人，直接向第三人承担原告应当承担的责任。
随后，法院判决：一、确认原告张三与被告公司签订的《商品房买卖合同(预售)》于年月日已解除；二、解除原告张三与被告公司、第三人商业银行于年月日签订的《个人购房按揭借款合同》；三、被告公司于向原告张三返还购房首期款元及自年月日起按中国人民银行同期定期存款利率计算至该款项还清之日止的利息；四、被告公司向原告张三赔偿自年月日起至判决生效之日止、原告张三已向第三人商业银行支付的贷款本金及利息(具体金额以第三人商业银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；五、被告公司向第三人商业银行偿还原告张三自判决生效之日起就《个人购房按揭借款合同》项下剩余的贷款本金(具体金额以第三人商业银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；六、被告公司内向原告张三返还收取的办证费用元；
律师说法：本案是一个典型的开发商违约交付的案件，案涉合同约定的楼层层高为.米，而房屋的实际层高仅为.米，两者之间相差.米，误差比例约为%，虽然开发商辩称已经带当事人现场查看过样板间的房屋高度，但法院以样板房已有基本装修且吊天花板，不能实际目测层高而没有采纳开发商的答辩意见。最终认为开发商交付房屋与约定不符，构成根本违约，支持了买受人要求解除案涉购房合同和贷款合同等诉求。在司法实践中，当出现交付房屋与合同约定不符的情况下，除非开发商有明确证据证明双方已就原合同内容进行协商一致变更或当事人明确表示接受房屋现状不追究开发商的责任，在案涉房屋与约定不符致使合同目的不能实现的，法院会认定开发商构成根本违约，进而买受人有权解除购房合同。例如《商品房销售管理办法》第二十条规定的，在合同未作约定的定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。则是通过部门规章的形式对开发商违约的一种典型形式进行了约定。
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