购房合同违约，房子涨价，差价损失怎么算？快来看
近日，余杭法院“余音回享”宣讲团再次开讲。民一庭庭长苏仲文以“涉房案件的争议焦点、调解技巧解析”为题，针对涉房案件标的大、涉案人数多、矛盾冲突激烈等特点，普及法律知识，分析争议焦点，厘清调解思路，传授调解技巧。出于防疫考虑，本次培训于线上进行，人民调解、天平调解等调解组织的调解员在线收看。
在何种情况下，出卖人须对房屋质量问题担责？
案 例 小张、小黄签订房屋转让合同，约定小张向小黄购买一处房屋及车位。双方办理案涉房屋交割手续后，小张在收房搞卫生的过程中，发觉一楼卫生间顶部的柜子内部及墙体部分发霉、发黑，其认为房屋存在严重漏水，无法满足居住需求。故诉至法院，要求撤销《杭州市房屋转让合同》，返还购房款并赔偿损失。
法官说法 二手房买卖合同中，买受人主张因房屋质量瑕疵而要求撤销合同、解除合同、合同无效、返还或减少价款、赔偿损失等，原则上不应支持。除非房屋存在主体质量问题、出卖人故意隐藏质量瑕疵、出卖人对房屋质量作出承诺等例外情况。
敲 黑 板二手房交易之前，买方应当仔细查看交易房屋情况，若暂未发现实质隐患，也可通过设置条款让卖方做出承诺，并对违约责任进行约定，从而确保自身合法权益。
出卖人未取得所有权或者处分权是否影响房屋买卖合同的效力？
案 例 大王、小王名下登记了一处房屋，大王与买方签订了一份房屋买卖合同，但小王未签字。后双方因合同履行产生争议，买方诉至法院，要求解除合同。该房屋是大王、小王的共有财产，房屋买卖合同系无权处分，合同的效力该如何认定？
法官说法 根据《民法典》第五百九十七条规定，如行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，则一般应认定为有效。无权处分行为并不影响合同的效力，仅造成所有权转移的障碍，即合同主要义务履行不能。买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
敲 黑 板对于买方而言，在与他人进行房屋交易时可以通过审查房产登记证书、到房产登记部门查询等方式确定房屋所有权人。为了防范风险，在房屋买卖合同签订时，应让全体所有权人签字。如果不慎遇到此类问题，也可通过追究出卖人的违约责任等方式维权。
违约赔偿：本约合同中房屋差价损失如何认定？
案 例 陈先生与杨女士签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。没想到，杨女士却将房屋转让给了李先生。陈先生诉至法院，要求赔偿起诉时房屋价款和他支付的购房价款之间的差价损失。
法官说法 当房屋因出卖人另行出售他人导致无法继续履行时，买受人往往会诉请赔偿买受人支付的购房价款与现在房屋市场价格之间的差价。实践中，房屋市场价格一般通过司法鉴定来确定。鉴定时，不能轻易地以申请鉴定之日作为确定房屋市场价格的时间点，应结合买受人知晓合同不能实际履行、合同实际解除等情形进行综合判断。
敲 黑 板房屋差价损失一般为卖方违约导致合同解除时的房屋价格与买方已支付的购房价款之间的差额。建议买方在得知一房二卖时就立即起诉，并申请财产保全，为后续执行提供保障。
租赁合同中守约方同时主张违约金和损失，能同时得到法院的支持吗？
案 例 “房东”小宇与“租客”大俊之间产生纠纷，导致大俊与转租房屋的小双签订的合同提前解除。小双认为“二房东”大俊存在违约行为，于是诉至法院要求退还租金、支付利息及违约金。
法官说法 根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可提前约定一方违约时应当向对方支付违约金并约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因现有法律并未禁止同时主张违约金和损失，法院或仲裁机构均应予以审理，根据当事人约定的违约金额及实际损失额，对当事人的请求予以适当增加或减少。如双方未约定违约金，则直接对损失进行审理。
敲 黑 板违约赔偿的最高限额可由当事人在合同中自行约定，一般不超过实际损失的%。利息损失足以弥补损失的，法院可以仅支持利息损失，不支持违约金。
租赁房屋被拆迁后拆迁费用的分配如何确定？
案 例 “房东”老杜与“租客”小李之间的房屋租赁合同经法院判决解除，但小李未腾退。期间，房屋被拆迁，老杜收到了相应拆迁补偿款。小李要求老杜向他支付搬迁费和装修补偿。
法官说法 在拆迁单位仅与出租人（产权人）签订补偿合同的情况下，如出租人与承租人的房屋租赁合同就拆迁后的拆迁利益分配有约定的，按约定分配相应款项。如无约定的，承租人应以房屋租赁合同履行不能为由要求损害赔偿，而不能直接要求出租人（产权人）支付拆迁利益。原则上，承租人装修添附之物应纳入赔偿范围，但过渡费、奖励费等作为拆迁补偿款，其补偿对象为产权人，承租人不能直接要求赔偿。
敲 黑 板建议出租人在与承租人签订租赁合同时，对各项拆迁款项分配进行约定，以免后续因款项分割产生争议。在拆迁发生后，双方应对款项分配友好协商，承租人可对装修费用等进行举证，要求予以补偿。
文章来源：余杭法院
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